2026年住房租赁法：新规定与租户权利

匈牙利住房租赁市场近年来经历了动态变化。房价上涨、通胀压力和法规变化共同影响着租户和出租人的权利与义务。1993年第LXXVIII号住房和场所租赁法（Lt.）与民法典（Ptk.）共同规范租赁法律关系。

租赁合同的形式要求

住房租赁合同可以口头有效订立，但实务中强烈建议采用书面形式。一份完善的租赁合同至少应包含以下内容：

• 双方信息（身份证号码、地址）
• 租赁物的准确描述（地号、地址、房间数）
• 租金金额及支付方式
• 公用事业费用承担方式
• 押金（保证金）金额及退还条件
• 合同期限（定期或不定期）
• 解约条件

押金（保证金）——出租人可以要求多少？

民法典（Ptk.）未限制押金上限，但惯例为2至3个月租金。出租人应在租赁关系终止时退还押金，可扣除实际损害金额。

重要提示： 出租人不得从押金中扣除正常磨损（自然折旧）费用。押金结算是最常见的争议来源——建议编制清单并拍照记录入住时的状况。

租金上涨

定期合同

出租人在约定期限届满前不得单方面提高租金，除非合同明确允许（如通胀挂钩指数条款）。

不定期合同

出租人可以就下月的租金变更进行通知。如果租户不接受，出租人可以行使解约权。

建议使用指数条款

2026年，在合同中约定基于KSH消费者价格指数的指数条款尤为重要，这使双方都能预测租金变动。

解约规定

出租人解约

不定期合同中，出租人可在月末前至少15天通知解约。定期合同原则上不得提前解约，但以下情况除外：

• 租户严重违约（如延迟付款、违法使用）
• 租赁物需要紧急维修

租户解约

不定期合同中，租户可在月末前至少15天通知解约。定期合同的解约条件由合同约定。

租户的义务

• 按规定用途使用租赁物
• 按时支付租金和公用事业费
• 进行小型维护（如更换水龙头、粉刷）
• 在租赁关系终止时以原始状态归还租赁物（考虑正常磨损）

出租人的义务

• 将租赁物以适合居住的状态交付
• 进行大型维护和修缮（如屋顶防水、供暖系统维修）
• 保障租户不受干扰的居住使用权
• 向租户提供能效证书

2026年能效规定

在欧盟指令的推动下，匈牙利对出租也适用日趋严格的能效要求。自2026年起：

• 出租时必须出示有效的能效证书
• “I”和”J”能效等级的住房在市场上越来越难以出租
• 国家支持计划帮助出租人进行能效改造

常见问题与解决方案

问题	解决方案
租户欠租	书面催告，然后解约 + 支付令
出租人不退还押金	发送催告函，必要时提起民事诉讼
物业管理费纠纷	在合同中明确由谁承担
转租（未经许可再出租）	仅在出租人书面同意下方可进行
不可抗力损害（管道破裂）	维修由出租人承担；责任问题需审查

给租户和出租人的建议

1. 务必签订书面合同——并保留一份副本
2. 制作交接记录并附上照片
3. 以书面形式记录押金结算
4. 在合同中适用指数条款
5. 遇到纠纷时，在采取单方面行动前先咨询律师

如有住房租赁相关法律纠纷，请联系我们律所。