2026年新建筑法：对房产所有者的影响

匈牙利建筑法规在2026年再次经历重大变革。旨在简化建筑及建筑监管行政程序的法律修订，与住宅建设者、房产所有者和投资者均密切相关。以下我们将概述建筑法规变更的最重要内容。

简化许可程序的扩展

此前的法规已逐步扩大可通过简易申报进行的建筑活动范围。自2026年起，以下工程可通过简易申报进行：

• 建造总使用面积不超过300平方米的住宅建筑——仍采用申报制度，需有设计师参与
• 住宅扩建——最多不超过现有使用面积的50%
• 安装太阳能发电系统——无需建筑许可，仅需申报（此前的功率限制已取消）
• 安装热泵——无需申报即可进行

哪些情况仍需建筑许可？

• 超过300平方米的住宅建筑
• 多户住宅建筑（公寓楼）
• 具有文物保护性质或受地方保护的不动产
• 商业和工业建筑（视规模而定）

能效法规趋严

根据欧盟《建筑能效指令》(EPBD)，匈牙利也在引入分阶段能效要求：

新建建筑

自2026年起，所有新建建筑必须满足**近零能耗建筑(nZEB)**要求。这意味着建筑能源消耗的很大一部分必须来自可再生能源。

既有建筑翻新

• 重大翻新（涉及建筑结构至少25%的）须满足能效条件
• “I”和”J”能效等级建筑的所有者须履行补充数据报告义务
• 可申请国家补贴项目（如住宅翻新补助）用于节能改造

电子建筑日志与数字化

对于所有需要许可或申报的建筑活动，必须在ÉTDR（建筑管理许可程序支持电子文件系统）平台上填写电子建筑日志（e-建筑日志）。

电子建筑日志的功能：

• 记录每日施工内容、材料使用情况和参与专业人员
• 自动通知建筑监管机构
• 作为行政检查的基础文件
• 作为质保索赔中的关键证据

相邻不动产的权利

建筑施工不仅影响所有者的权利，也涉及邻居的权利。最常见的相邻权问题包括：

针对相邻违法建筑的应对

如果相邻不动产上正在进行违法建筑活动，邻居有权：

1. 向建筑监管机构举报——监管机构将进行现场检查
2. 向乡镇长申请占有保护程序（如因建筑活动产生的噪音污染、粉尘污染）
3. 以侵害占有权为由提起民事诉讼

共用墙和围栏

关于共用界墙和围栏的规定：

• 共用墙的维护费用由所有者各承担一半
• 建造共用围栏需要双方同意
• 无法达成一致时由法院裁决

房产所有者的义务

房产所有者有义务：

• 维护不动产状况并保持建筑物处于安全状态
• 执行主管机关要求的建筑工程
• 遵守城市规划的变更（如前院要求、建筑密度）
• 在建筑竣工时取得使用许可

违法建筑的法律后果

未经法律规定的许可或申报而进行的建筑施工可能导致严重后果：

• 建筑秩序罚款——金额可达数百万福林
• 拆除义务——主管机关可下令拆除违法建筑部分
• 保留许可——在特定条件下可申请，但这并非当然权利，且会产生额外罚款

实用建议

1. 每次施工前了解当地建筑规章（HÉSZ）
2. 咨询律师了解相邻权和地役权问题
3. 及时更新电子建筑日志——这是质保索赔的基础文件
4. 安装太阳能前与电网许可机构协商（HMKE/KÁT状态）
5. 务必取得使用许可——否则房产出售可能遇到困难

如您有关于建筑法、相邻权或房产交易的疑问，欢迎联系我们的律所。