公寓法律纠纷：共同费用、组织运营规章、决议的撤销

公寓共同居住是匈牙利不动产市场最常见的形式之一。在公寓法（2003年第CXXXIII号法律）的框架下，产生了许多法律问题，业主和物业管理人都需要对此有所了解。

公寓的法律性质

公寓是一种特殊的所有权形式：同时包含专有部分（住宅、商铺）和共有部分（楼梯间、屋顶、地下室、承重结构）。这种双重性质引发了许多特有的法律问题。

设立章程

公寓的设立章程规定：

• 共有部分和专有部分的确切范围
• 产权份额
• 共有财产的使用规则
• 公寓的组织架构

设立章程的修改需要全体业主同意，这在实践中可能造成相当大的困难。

组织运营规章（SZMSZ）

组织运营规章是公寓的”宪法”，调整日常共同生活。

必要内容

• 物业管理人的权利和义务
• 业主大会的召集和举行程序
• 表决方式
• 住户规约中的行为规范
• 共同费用确定的原则

规章的修改

规章的修改属于业主大会的权限。修改——如无另行规定——需要全部产权份额的简单多数。

业主大会与决议

出席法定人数

业主大会在持有全部产权份额过半数的业主出席时达到法定人数。未达法定人数时，重新召集的大会不论出席者的产权份额均达到法定人数。

表决比例

• 简单多数：一般事项
• 三分之二多数：如共有部分不动产的处分、共同费用分摊原则的变更
• 全体一致：设立章程的修改

向法院申请撤销决议

任何业主均可在60日内向法院提起诉讼，撤销业主大会决议，理由包括：

• 决议违反法律
• 违反组织运营规章
• 严重损害少数人的正当利益

提起诉讼对决议的执行不具有暂停效力，除非法院以临时措施予以暂停。

共同费用：确定与追缴

共同费用的内容

共同费用涵盖：

• 建筑物维护费用（清洁、保养）
• 公共部分的公用事业费
• 物业管理人酬金
• 维修基金
• 保险费

费用分摊原则

法律规定共同费用按产权份额比例承担。规章可以另行规定：

• 按楼层差异化（如有电梯的建筑）
• 按实际使用分摊（如车库、花园部分）
• 按协议比例

拖欠共同费用的追缴

业主不缴费时，共同体可采取多种手段：

1. 支付令程序 — 快速、低成本的非诉讼解决方式
2. 抵押权登记 — 根据公寓法，共同体对拖欠业主的住宅享有法定质权
3. 强制执行 — 基于生效的支付令或判决
4. 限制公用事业供应 — 极端情况下，业主大会可决定对拖欠住宅限制公用事业供应

维修与保养

计划性维修

较大规模的维修（屋顶、外墙、设备）属于业主大会的权限。维修基金须每月强制缴纳，金额由业主大会确定。

紧急保养

物业管理人有权且有义务在不召集业主大会的情况下进行紧急保养工作，如果这对于不可延误的危险排除是必要的。费用须事后向业主大会报告。

增值投资

业主如希望在自己的专有部分进行增值投资（如封闭阳台），如果涉及共有部分，则需要业主大会的批准。

噪音、宠物、吸烟——关于住户规约

公寓住户规约可规定：

• 安静时段（通常22:00-06:00）
• 宠物饲养条件
• 公共区域吸烟限制
• 举办活动的事先通知义务

违反住户规约可依公寓法受到制裁，严重情况下法院可责令业主让渡不动产的使用权。

物业管理人：权利与责任

物业管理人是受委托人，由业主大会任命和免职。主要义务：

• 编制年度决算和预算
• 每年至少召集一次业主大会
• 维护共有财产
• 执行决议

物业管理人不履行义务时，业主可向法院请求责令其报告账目。

总结

公寓法律纠纷在很大程度上可以通过完善的组织运营规章和积极的物业管理来预防。如果您有关于公寓法律纠纷、共同费用追缴或业主大会决议撤销的问题，我们事务所随时为您提供支持。