房地产法 2026年3月2日

短期租赁（Airbnb）2026：地方政府监管与公寓业主大会决策权

2026年匈牙利短期住宿服务的法律框架——公寓法修正案的实际内容、地方政府税收和监管工具、宪法财产权保护（基本法第XIII条）以及住宿服务令（政府令239/2009）的适用。

Dr. Nagy Ildikó

短期住宿服务——通过Airbnb、Booking.com等平台出租公寓——在过去十年中已成为匈牙利房地产法和地方监管中最具争议的领域之一。立法者采取了多步骤方法来处理旅游用途与当地住房利益之间的紧张关系。以下我们审视适用的法律框架、实际监管工具以及引发的宪法问题。

住宿服务的法律基础

短期住宿服务的法律框架由政府令239/2009（X. 20.）确立。该法令定义了住宿服务类型，包括私人住宿类别——公寓出租的典型形式。

经营住宿服务，服务提供者必须向当地乡镇长履行申报义务（这是基于申报而非许可的活动——一个重要区别）。

短期租赁监管中两项宪法考量相互碰撞：

基本法第XIII条——财产权：*“人人有权拥有财产。财产承担社会责任。“*所有者利用其财产——包括出租——是基本权利。财产权限制仅在必要性-比例性检验基础上以法律形式方可实施。
基本法第XXII条——住房权：*“匈牙利力求确保有尊严的住房条件[…]。“*关键点：这是国家目标（客观的制度保障义务），而非可直接执行的主观权利。不能以所有者的旅游利用”侵犯邻居的住房权”为由起诉所有者——第XXII条约束的是国家。

原文提到的在邻里背景下”基本法规定的休息权”是不准确的。基本法的休息规定（第XVII条第4款）涉及的是劳动者的休息权，而非邻里法背景。邻居的安宁享有权由民法典§ 5:23（不必要干扰的禁止）和民法典§ 2:43(a)（隐私权）保护。

地方政府可通过地方建筑规定（HÉSZ）在分区层面区分房产用途。原则上可确定特定区域是否允许住宿服务。

重要限制：完全的一般性禁止从财产权（基本法第XIII条）角度引发合宪性关切。分区区分仅在作为实现合法目的的比例性手段时才符合基本法。

在Htv.（1990年C号法，地方税法）框架内，地方政府可征收建筑税。Htv.允许在法定上限内根据房产特征和用途区分税率：

实践中，部分地方政府——尤其是布达佩斯市中心区——对用于商业住宿的房产适用更高的建筑税率。这确实是推动长期出租的有效经济激励。然而”比邻居高五倍的税”不是普遍性法律规定，而取决于个别地方政府条例，且税率须在Htv.上限内。

库里亚（最高法院）在审查地方税条例时检查差异化是否基于合理依据，是否产生违宪的歧视性税负。

根据Htv. §§ 30–34，地方政府可征收旅游税，由客人支付但住宿服务提供者负责征收和申报。

2003年CXXXIII号法（Tht.）近年经历了多次修正。2023年修正——涉及Tht. §§ 18和24——扩大了公寓共同体限制住宿服务的权力：

原文声称业主大会可”随时、无需理由”禁止出租是不准确且具误导性的：

决定并非无限制：业主大会决议可向法院提出异议（Tht. § 42）——如违反法规或实质损害少数人正当利益，法院审查比例性。
财产权保护：限制已经进行并申报的活动可能引起既得权利（财产权、营业自由——基本法第XII条和第XIII条）方面的关切。法律确定性原则（基本法B条第1款）要求限制不具溯及力，且法律主体有充分的适应时间。
适当的过渡期：如业主大会对已运营的住宿服务引入禁令，必须提供合理的过渡期。

根据Tht. §§ 24和46，公共费用按产权份额比例承担，但SzMSz可制定不同规则。然而”公共费用的300%“不是法定费率。差异化必须基于合理且比例性的依据；惩罚性的费用设定不被允许。

欧盟服务指令（2006/123/EC）限制成员国不合理限制服务活动的能力。欧盟法院判例（C-724/18和C-727/18——Cali Apartments）认为短期租赁限制是可允许的，但须服务于公共利益目的，通过必要性-比例性检验，且不具歧视性。

对住宿服务提供者：

对业主大会决策者：

对所有者和居民：

短期租赁监管在2026年仍是动态发展的领域。在财产权、营业自由、住房利益和地方公共秩序保护之间寻找平衡，是立法者、地方政府和法院的持续课题——不存在简单的、一刀切的解决方案。