Tranh chấp pháp lý chung cư: chi phí chung, quy chế tổ chức hoạt động, khiếu nại quyết định

Cuộc sống chung trong chung cư là một trong những hình thức phổ biến nhất trên thị trường bất động sản Hungary. Trong khuôn khổ Luật Chung cư (Luật năm 2003 số CXXXIII), nhiều vấn đề pháp lý phát sinh mà cả chủ sở hữu lẫn ban quản lý đều cần nắm rõ.

Bản chất pháp lý của chung cư

Chung cư là một hình thức sở hữu đặc biệt: vừa bao gồm sở hữu riêng (căn hộ, cửa hàng) vừa bao gồm sở hữu chung (cầu thang, mái, tầng hầm, kết cấu chịu lực). Tính chất kép này tạo ra nhiều vấn đề pháp lý đặc thù.

Điều lệ thành lập

Điều lệ thành lập chung cư xác định:

• Phạm vi chính xác của phần sở hữu chung và sở hữu riêng
• Tỷ lệ sở hữu
• Quy tắc sử dụng tài sản chung
• Cơ cấu tổ chức chung cư

Sửa đổi điều lệ thành lập cần sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu, điều này trong thực tế có thể gây khó khăn đáng kể.

Quy chế Tổ chức và Hoạt động (SZMSZ)

Quy chế tổ chức và hoạt động là “hiến pháp” của chung cư, điều chỉnh cuộc sống chung hàng ngày.

Các nội dung bắt buộc

• Quyền và nghĩa vụ của ban quản lý
• Trình tự triệu tập và tiến hành đại hội
• Phương thức biểu quyết
• Quy tắc ứng xử trong nội quy
• Nguyên tắc xác định chi phí chung

Sửa đổi quy chế

Sửa đổi quy chế thuộc thẩm quyền của đại hội. Để sửa đổi — trừ khi có quy định khác — cần đa số đơn giản tính theo tổng tỷ lệ sở hữu.

Đại hội và ra quyết định

Túc số

Đại hội có đủ túc số khi các chủ sở hữu có trên một nửa tổng tỷ lệ sở hữu có mặt. Trường hợp không đủ túc số, đại hội triệu tập lại có đủ túc số bất kể tỷ lệ sở hữu của người có mặt.

Tỷ lệ biểu quyết

• Đa số đơn giản: các vấn đề thông thường
• Đa số hai phần ba: ví dụ bán tài sản chung, thay đổi nguyên tắc phân bổ chi phí chung
• Nhất trí: sửa đổi điều lệ thành lập

Khiếu nại quyết định trước tòa án

Bất kỳ chủ sở hữu nào cũng có thể khởi kiện tại tòa án trong vòng 60 ngày chống lại quyết định đại hội, nếu:

• Quyết định vi phạm pháp luật
• Vi phạm quy chế tổ chức và hoạt động
• Xâm phạm nghiêm trọng lợi ích chính đáng của thiểu số

Việc nộp đơn kiện không có hiệu lực đình chỉ việc thi hành quyết định, trừ khi tòa án ra quyết định tạm thời đình chỉ.

Chi phí chung: xác định và thu hồi

Nội dung chi phí chung

Chi phí chung bao gồm:

• Chi phí bảo trì tòa nhà (vệ sinh, bảo dưỡng)
• Phí dịch vụ công cộng (phần chung)
• Thù lao ban quản lý
• Quỹ tu sửa
• Phí bảo hiểm

Nguyên tắc phân bổ chi phí

Theo luật, chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu. Quy chế có thể quy định khác:

• Phân biệt theo tầng (ví dụ trong tòa nhà có thang máy)
• Theo mức sử dụng thực tế (ví dụ gara, khu vườn)
• Theo tỷ lệ thỏa thuận

Thu hồi chi phí chung nợ đọng

Khi chủ sở hữu không thanh toán, cộng đồng có thể sử dụng nhiều biện pháp:

1. Thủ tục lệnh thanh toán – giải pháp ngoài tố tụng nhanh chóng, chi phí thấp
2. Đăng ký thế chấp – theo Luật Chung cư, cộng đồng có quyền cầm giữ theo luật định đối với căn hộ của chủ sở hữu nợ đọng
3. Thi hành án – trên cơ sở lệnh thanh toán hoặc bản án có hiệu lực
4. Hạn chế dịch vụ công cộng – trong trường hợp cực đoan, đại hội có thể quyết định hạn chế dịch vụ công cộng đối với căn hộ nợ đọng

Tu sửa và bảo dưỡng

Tu sửa theo kế hoạch

Các công trình tu sửa lớn (mái, mặt tiền, hệ thống kỹ thuật) thuộc thẩm quyền đại hội. Quỹ tu sửa phải được đóng hàng tháng bắt buộc, mức đóng do đại hội quyết định.

Bảo dưỡng khẩn cấp

Ban quản lý có quyền và nghĩa vụ tiến hành công việc bảo dưỡng khẩn cấp mà không cần triệu tập đại hội, nếu việc đó cần thiết để ngăn chặn nguy hiểm không thể trì hoãn. Chi phí phải được thông báo cho đại hội sau đó.

Đầu tư nâng cao giá trị

Khi chủ sở hữu muốn thực hiện đầu tư nâng cao giá trị trên phần sở hữu riêng (ví dụ xây kín ban công), nếu việc đó ảnh hưởng đến tài sản chung thì cần sự chấp thuận của đại hội.

Tiếng ồn, thú cưng, hút thuốc – về nội quy

Nội quy chung cư có thể quy định:

• Thời gian yên tĩnh (thường 22:00–06:00)
• Điều kiện nuôi thú cưng
• Hạn chế hút thuốc tại khu vực chung
• Nghĩa vụ thông báo trước khi tổ chức sự kiện

Vi phạm nội quy có thể bị xử phạt theo Luật Chung cư, trường hợp nghiêm trọng tòa án có thể buộc chủ sở hữu nhường quyền sử dụng bất động sản.

Ban quản lý: quyền và trách nhiệm

Ban quản lý là người được ủy quyền, do đại hội bổ nhiệm và miễn nhiệm. Nghĩa vụ chính:

• Lập báo cáo quyết toán và dự toán hàng năm
• Triệu tập đại hội ít nhất mỗi năm một lần
• Bảo quản tài sản chung
• Thi hành các quyết định

Khi ban quản lý không thực hiện nghĩa vụ, các chủ sở hữu có thể yêu cầu tòa án buộc báo cáo tài chính.

Kết luận

Phần lớn tranh chấp chung cư có thể được phòng ngừa bằng quy chế tổ chức được soạn thảo tốt và quản lý chủ động. Nếu quý vị có câu hỏi về tranh chấp pháp lý chung cư, thu hồi chi phí chung hoặc khiếu nại quyết định đại hội, văn phòng chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ.