Luật xây dựng mới 2026: những thay đổi ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản

Quy định xây dựng tại Hungary một lần nữa trải qua những thay đổi đáng kể vào năm 2026. Các sửa đổi luật nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính về xây dựng và giám sát xây dựng đều liên quan đến người xây nhà, chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư. Dưới đây chúng tôi điểm qua các yếu tố quan trọng nhất của những thay đổi trong quy định xây dựng.

Mở rộng thủ tục cấp phép đơn giản hóa

Quy định trước đây đã dần mở rộng phạm vi các hoạt động xây dựng có thể thực hiện thông qua thông báo đơn giản. Từ năm 2026, các công việc sau có thể thực hiện bằng thông báo đơn giản:

• Xây dựng nhà ở có tổng diện tích sử dụng không vượt quá 300 m² – vẫn theo hệ thống thông báo, với sự tham gia của kiến trúc sư
• Mở rộng nhà ở – tối đa 50% diện tích sử dụng hiện có
• Lắp đặt hệ thống điện mặt trời – không cần giấy phép xây dựng, chỉ cần thông báo (giới hạn công suất trước đây đã được bãi bỏ)
• Lắp đặt bơm nhiệt – có thể thực hiện mà không cần thông báo

Trường hợp nào vẫn cần giấy phép xây dựng?

• Nhà ở có diện tích trên 300 m²
• Nhà ở nhiều căn hộ (chung cư)
• Bất động sản có tính chất di tích hoặc thuộc diện bảo vệ địa phương
• Công trình thương mại và công nghiệp (tùy theo quy mô)

Siết chặt quy định năng lượng

Theo Chỉ thị về Hiệu suất Năng lượng của Tòa nhà (EPBD) của Liên minh Châu Âu, Hungary cũng đang áp dụng các yêu cầu năng lượng theo từng giai đoạn:

Công trình xây mới

Từ năm 2026, tất cả các công trình xây mới phải đáp ứng yêu cầu tòa nhà gần như không tiêu thụ năng lượng (nZEB). Điều này có nghĩa là phần lớn tiêu thụ năng lượng của tòa nhà phải được cung cấp từ nguồn năng lượng tái tạo.

Cải tạo công trình hiện có

• Trong trường hợp cải tạo lớn (ảnh hưởng đến ít nhất 25% kết cấu công trình), phải đáp ứng các điều kiện năng lượng
• Chủ sở hữu các tòa nhà có xếp hạng năng lượng “I” và “J” phải thực hiện nghĩa vụ báo cáo dữ liệu bổ sung
• Các chương trình hỗ trợ của nhà nước (ví dụ: trợ cấp cải tạo nhà ở) có sẵn cho việc nâng cấp năng lượng

Nhật ký xây dựng điện tử và số hóa

Đối với tất cả các hoạt động xây dựng cần giấy phép hoặc thông báo, phải lập nhật ký xây dựng điện tử (e-nhật ký xây dựng) trên nền tảng ÉTDR (Hệ thống Tài liệu Điện tử Hỗ trợ Thủ tục Cấp phép Cơ quan Xây dựng).

Nhật ký xây dựng điện tử:

• Ghi lại công việc hàng ngày, vật liệu sử dụng, các chuyên gia tham gia
• Tự động thông báo cho cơ quan giám sát xây dựng
• Là tài liệu cơ sở cho việc kiểm tra của cơ quan chức năng
• Là bằng chứng quan trọng khi thực hiện quyền bảo hành

Quyền của bất động sản liền kề

Việc xây dựng không chỉ ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu mà còn ảnh hưởng đến quyền của hàng xóm. Các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản liền kề thường gặp nhất:

Khiếu nại đối với công trình xây dựng liền kề

Nếu hoạt động xây dựng vi phạm pháp luật đang diễn ra trên bất động sản liền kề, hàng xóm có quyền:

1. Thông báo cho cơ quan giám sát xây dựng – cơ quan sẽ tiến hành kiểm tra tại chỗ
2. Khởi kiện thủ tục bảo vệ quyền chiếm hữu tại chính quyền địa phương (ví dụ: tiếng ồn, ô nhiễm bụi do hoạt động xây dựng)
3. Khởi kiện vụ án dân sự với lý do xâm phạm quyền chiếm hữu

Tường chung và hàng rào

Quy định về tường ranh giới chung và hàng rào:

• Chi phí bảo trì tường chung do các chủ sở hữu chia đều
• Xây dựng hàng rào chung cần sự đồng ý của cả hai bên
• Khi không đạt được thỏa thuận, tòa án sẽ quyết định

Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản

Chủ sở hữu bất động sản có nghĩa vụ:

• Bảo quản tình trạng bất động sản và duy trì công trình trong trạng thái an toàn
• Thực hiện các công trình xây dựng theo yêu cầu của cơ quan chức năng
• Tuân thủ các thay đổi trong quy hoạch đô thị (ví dụ: sân trước, tỷ lệ xây dựng)
• Xin giấy phép sử dụng khi hoàn thành xây dựng

Hậu quả pháp lý của xây dựng trái phép

Xây dựng không có giấy phép hoặc thông báo theo quy định pháp luật có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng:

• Phạt vi phạm trật tự xây dựng – có thể lên đến hàng triệu forint
• Nghĩa vụ phá dỡ – cơ quan chức năng có thể yêu cầu phá dỡ phần xây dựng trái phép
• Giấy phép tồn tại – có thể xin cấp trong một số điều kiện nhất định, nhưng đây không phải quyền đương nhiên và sẽ bị phạt bổ sung

Lời khuyên thực tế

1. Trước mọi công trình xây dựng, hãy tìm hiểu quy chế xây dựng địa phương (HÉSZ)
2. Tham khảo ý kiến luật sư về các vấn đề quyền liền kề và địa dịch
3. Cập nhật nhật ký xây dựng điện tử thường xuyên – đây là tài liệu cơ sở cho các yêu cầu bảo hành
4. Trước khi lắp đặt điện mặt trời, hãy trao đổi với cơ quan cấp phép kết nối lưới điện (trạng thái HMKE/KÁT)
5. Đừng bỏ lỡ việc xin giấy phép sử dụng – nếu không có, việc bán bất động sản có thể gặp khó khăn

Nếu bạn có câu hỏi liên quan đến luật xây dựng, quyền liền kề hoặc giao dịch bất động sản, xin vui lòng liên hệ văn phòng chúng tôi.