Luật thuê nhà ở 2026: quy định mới và quyền lợi người thuê

Thị trường cho thuê nhà ở Hungary đã thay đổi năng động trong những năm gần đây. Giá nhà tăng, áp lực lạm phát và thay đổi pháp luật đều ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người thuê và người cho thuê. Luật số LXXVIII năm 1993 về cho thuê nhà ở và cơ sở (Lt.) cùng với Bộ luật Dân sự (Ptk.) điều chỉnh quan hệ pháp luật cho thuê.

Yêu cầu hình thức của hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê nhà ở có thể giao kết bằng miệng một cách hợp lệ, tuy nhiên trong thực tiễn, hình thức bằng văn bản được khuyến nghị mạnh mẽ. Một hợp đồng thuê được soạn thảo tốt cần chứa ít nhất các nội dung sau:

• Thông tin các bên (số chứng minh nhân dân, địa chỉ)
• Mô tả chính xác bất động sản cho thuê (số thửa, địa chỉ, số phòng)
• Số tiền thuê và phương thức thanh toán
• Phương thức chịu chi phí tiện ích
• Số tiền đặt cọc (bảo đảm) và điều kiện hoàn trả
• Thời hạn hợp đồng (có thời hạn hoặc vô thời hạn)
• Điều kiện chấm dứt hợp đồng

Đặt cọc (bảo đảm) – Người cho thuê có thể yêu cầu bao nhiêu?

Bộ luật Dân sự (Ptk.) không giới hạn mức đặt cọc, nhưng thông lệ phổ biến là 2–3 tháng tiền thuê. Người cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc khi quan hệ thuê chấm dứt, trừ đi chi phí thiệt hại thực tế.

Lưu ý quan trọng: Người cho thuê không được khấu trừ chi phí hao mòn bình thường (sự dụng tự nhiên) từ tiền đặt cọc. Việc quyết toán đặt cọc là nguồn tranh chấp phổ biến nhất – nên lập biên bản kiểm kê và chụp ảnh ghi nhận tình trạng khi dọn vào.

Tăng tiền thuê

Hợp đồng có thời hạn

Người cho thuê không được đơn phương tăng tiền thuê cho đến khi hết thời hạn, trừ khi hợp đồng quy định rõ ràng (ví dụ: điều khoản điều chỉnh theo lạm phát).

Hợp đồng vô thời hạn

Người cho thuê có thể thông báo thay đổi tiền thuê cho tháng tiếp theo. Nếu người thuê không chấp nhận, người cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng.

Khuyến nghị điều khoản điều chỉnh

Năm 2026, đặc biệt quan trọng là ghi nhận trong hợp đồng điều khoản điều chỉnh dựa trên chỉ số giá tiêu dùng KSH, giúp cả hai bên dự đoán được biến động tiền thuê.

Quy định chấm dứt hợp đồng

Chấm dứt từ phía người cho thuê

Với hợp đồng vô thời hạn, người cho thuê có thể chấm dứt bằng cách thông báo ít nhất 15 ngày trước cuối tháng. Hợp đồng có thời hạn về nguyên tắc không thể chấm dứt trước hạn, trừ khi:

• Người thuê vi phạm hợp đồng nghiêm trọng (ví dụ: chậm thanh toán, sử dụng trái phép)
• Bất động sản cần sửa chữa khẩn cấp

Chấm dứt từ phía người thuê

Với hợp đồng vô thời hạn, người thuê có thể chấm dứt bằng cách thông báo ít nhất 15 ngày trước cuối tháng. Với hợp đồng có thời hạn, điều kiện chấm dứt do hợp đồng quy định.

Nghĩa vụ của người thuê

• Sử dụng tài sản thuê đúng mục đích
• Thanh toán tiền thuê và chi phí tiện ích đúng hạn
• Thực hiện bảo trì nhỏ (ví dụ: thay vòi nước, sơn)
• Trả lại tài sản thuê khi chấm dứt quan hệ thuê trong tình trạng ban đầu (có tính đến hao mòn bình thường)

Nghĩa vụ của người cho thuê

• Bàn giao tài sản thuê trong tình trạng phù hợp để ở
• Thực hiện bảo trì và sửa chữa lớn (ví dụ: chống thấm mái, sửa hệ thống sưởi)
• Đảm bảo quyền sử dụng nhà ở không bị xáo trộn của người thuê
• Cung cấp chứng chỉ năng lượng cho người thuê

Quy định năng lượng năm 2026

Theo các chỉ thị của EU, Hungary cũng áp dụng yêu cầu năng lượng ngày càng nghiêm ngặt đối với việc cho thuê. Từ năm 2026:

• Khi cho thuê, bắt buộc xuất trình chứng chỉ năng lượng còn hiệu lực
• Nhà ở xếp hạng năng lượng “I” và “J” ngày càng khó cho thuê trên thị trường
• Các chương trình hỗ trợ nhà nước giúp người cho thuê nâng cấp hiệu quả năng lượng

Vấn đề thường gặp và giải pháp

Vấn đề	Giải pháp
Người thuê không thanh toán	Thông báo bằng văn bản, sau đó chấm dứt hợp đồng + lệnh thanh toán
Người cho thuê không trả lại đặt cọc	Gửi thư yêu cầu, nếu cần khởi kiện dân sự
Tranh chấp phí quản lý	Ghi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm
Cho thuê lại (cho thuê phụ)	Chỉ được phép khi có sự đồng ý bằng văn bản của người cho thuê
Thiệt hại bất khả kháng (vỡ ống)	Người cho thuê chịu chi phí sửa chữa; vấn đề trách nhiệm cần xem xét

Lời khuyên cho người thuê và người cho thuê

1. Luôn ký hợp đồng bằng văn bản – và giữ một bản sao
2. Lập biên bản bàn giao-tiếp nhận kèm hình ảnh
3. Ghi nhận việc quyết toán đặt cọc bằng văn bản
4. Áp dụng điều khoản điều chỉnh trong hợp đồng
5. Trong trường hợp tranh chấp, hãy tham khảo ý kiến luật sư trước khi thực hiện hành động đơn phương

Nếu có tranh chấp pháp lý liên quan đến thuê nhà, hãy liên hệ văn phòng luật sư của chúng tôi.