Chương trình nhà đầu tư khách (Golden Visa) và các quy chế cư trú năm 2026

Giới thiệu

Từ tháng 1 năm 2024, Hungary đã triển khai thị thực và giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư khách, thường được gọi là chương trình „Golden Visa”. Cơ sở pháp lý của chế định này được thiết lập bởi Luật số XC năm 2023 (sau đây gọi là Bernytv.) — tức sửa đổi Luật về nhập cảnh và cư trú của công dân nước thứ ba. Mục tiêu rõ ràng của chương trình là biến Hungary thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước thứ ba, đồng thời đảm bảo các biện pháp phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố (AML/CFT).

Bài phân tích này xem xét các quy định khung của chương trình nhà đầu tư khách, ba loại hình đầu tư, ưu đãi đoàn tụ gia đình và thực tiễn thẩm định nghiêm ngặt hơn được hình thành vào năm 2026, dựa trên tình trạng pháp lý tháng 2/2026.

Nền tảng pháp lý của thị thực và giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư

Các quy định liên quan của Bernytv.

Luật số XC năm 2023 quy định các điều khoản về cư trú đầu tư tại Điều 76/A–76/H. Khi luật có hiệu lực, nghị định thi hành — Nghị định Chính phủ 313/2023. (VII. 12.) — đã quy định chi tiết ngưỡng giá trị, yêu cầu tài liệu và thời hạn thủ tục cho từng hạng mục đầu tư.

Thị thực nhà đầu tư cho phép công dân nước thứ ba nhập cảnh, trong khi giấy phép cư trú nhà đầu tư — nếu khoản đầu tư đáp ứng điều kiện luật định — được cấp trong thời hạn 10 năm và có thể gia hạn với cùng điều kiện. Điều quan trọng là người sở hữu giấy phép cư trú không phải tuân thủ nghĩa vụ cư trú thường xuyên, nghĩa là người thụ hưởng không cần sinh sống thường xuyên tại Hungary.

Vai trò của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh

Thẩm quyền tiến hành thủ tục thuộc về Tổng cục Quản lý Xuất nhập cảnh Quốc gia (OIF), cơ quan này khi xem xét đơn phải kiểm tra việc thực hiện đầu tư, tính hợp pháp của nguồn vốn, cũng như các khía cạnh trật tự công cộng và an ninh quốc gia. OIF xem xét đơn trong vòng 30 ngày kể từ ngày nộp — tuy nhiên trong thực tế, thời hạn này thường bị kéo dài do các kiểm tra lý lịch.

Ba con đường đầu tư

Luật cung cấp ba loại hình đầu tư thay thế. Người nộp đơn chỉ cần thực hiện đầu tư theo một loại hình duy nhất.

a) Chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản: tối thiểu 250.000 euro

Theo con đường thứ nhất, người nộp đơn có thể mua chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản trị giá tối thiểu 250.000 euro tại một quỹ được đăng ký và giám sát bởi Ngân hàng Quốc gia Hungary (MNB), đầu tư vào bất động sản trên lãnh thổ Hungary.

MNB quản lý danh sách các quỹ được chấp nhận cho chương trình nhà đầu tư trong một sổ đăng ký riêng. Chính sách đầu tư của quỹ phải đảm bảo ít nhất một tỷ lệ nhất định tài sản được phân bổ vào bất động sản tại Hungary. Chứng chỉ quỹ không được chuyển nhượng trong suốt thời hạn hiệu lực của giấy phép cư trú — luật quy định nghĩa vụ duy trì đầu tư trong toàn bộ thời gian 10 năm.

Trên thực tế, đây là con đường được lựa chọn phổ biến nhất vì nhà đầu tư không cần trực tiếp quản lý bất động sản và công ty quản lý quỹ cung cấp dịch vụ quản lý tài sản chuyên nghiệp.

b) Mua bất động sản nhà ở: tối thiểu 500.000 euro

Theo phương án thứ hai, người nộp đơn mua bất động sản nhà ở không có gánh nặng trị giá tối thiểu 500.000 euro trên lãnh thổ Hungary. Điều 76/C khoản (2) Bernytv. quy định rằng bất động sản không được có thế chấp, quyền địa dịch hoặc bất kỳ gánh nặng nào hạn chế quyền sở hữu.

Khi mua bất động sản, cần tiến hành thủ tục đăng ký bất động sản theo Luật số CXLI năm 1997 (Inytv.). Cho đến khi quyền sở hữu được đăng ký, đơn xin giấy phép cư trú của người nộp đơn không thể được xem xét thực chất — OIF sẽ tạm đình chỉ thủ tục cho đến khi việc đăng ký quyền sở hữu có hiệu lực.

Về mặt thuế, sau khi mua bất động sản phải nộp thuế chuyển nhượng tài sản có đền bù theo Luật số XCIII năm 2010 (Itv.), thường là 4% giá trị thị trường. Tuy nhiên, trong một số cấu trúc liên kết với chương trình nhà đầu tư, có thể áp dụng các quy định ưu đãi của Itv.

c) Đóng góp cho quỹ tín thác công ích: tối thiểu 1.000.000 euro

Theo loại hình thứ ba — và ít được lựa chọn nhất — người nộp đơn đóng góp khoản không hoàn lại tối thiểu 1.000.000 euro cho một quỹ tín thác công ích được thành lập và hoạt động theo Luật số IX năm 2021. Hoạt động của quỹ phải liên quan đến giáo dục đại học, nghiên cứu phát triển hoặc mục đích văn hóa của Hungary.

Xét đến tính không thể đảo ngược và ngưỡng số tiền cao, lựa chọn này chủ yếu phù hợp với các nhà đầu tư chiến lược và nhà tài trợ.

Đặc điểm của giấy phép cư trú

Thời hạn hiệu lực và gia hạn

Giấy phép cư trú nhà đầu tư có hiệu lực 10 năm và có thể gia hạn với cùng điều kiện nếu khoản đầu tư vẫn được duy trì. Thời hạn này vượt xa đáng kể so với các quy chế cư trú được cung cấp trong hầu hết các chương trình Golden Visa châu Âu.

Không có nghĩa vụ cư trú thường xuyên

Người sở hữu giấy phép cư trú nhà đầu tư không cần sinh sống thường xuyên tại Hungary. Quy định này khác biệt đáng kể so với hầu hết các loại giấy phép cư trú yêu cầu sự hiện diện vật lý thường xuyên của người nộp đơn. Người thụ hưởng được tự do đi lại và giấy phép cư trú cũng cho phép di chuyển trong khu vực Schengen (trong khuôn khổ các quy tắc Schengen).

Tiếp cận giấy phép định cư

Giấy phép cư trú nhà đầu tư không tự động dẫn đến giấy phép định cư vĩnh viễn hay quốc tịch Hungary. Để nhập quốc tịch theo Luật số II năm 2007 (Áptv.), người nộp đơn phải tự mình đáp ứng các điều kiện luật định — bao gồm mức thời gian cư trú thực tế nhất định và trình độ tiếng Hungary cơ bản.

Ưu đãi đoàn tụ gia đình

Điều 76/F Bernytv. đảm bảo thủ tục đoàn tụ gia đình đơn giản hóa cho thân nhân gần của người sở hữu giấy phép cư trú nhà đầu tư. Ưu đãi áp dụng cho:

• Vợ/chồng — quyền cư trú và lao động đầy đủ
• Con chưa thành niên — quyền cư trú đến khi giấy phép của cha/mẹ hết hạn
• Cha/mẹ phụ thuộc của nhà đầu tư hoặc vợ/chồng — quyền cư trú với một số hạn chế

Giấy phép cư trú của thành viên gia đình gắn liền với giấy phép của người được hưởng chính; khi giấy phép đó bị thu hồi hoặc hết hạn, giấy phép của thành viên gia đình cũng mất hiệu lực, trừ khi thành viên gia đình có được quy chế cư trú độc lập.

Thủ tục đoàn tụ gia đình được miễn các điều kiện chứng minh thu nhập và nhà ở thường được yêu cầu tại Điều 56–60 Bernytv.

Yêu cầu thẩm định AML và các biện pháp tăng cường năm 2026

Khung AML chung

Khi xem xét chương trình nhà đầu tư, OIF có nghĩa vụ thực hiện thẩm định khách hàng theo Luật số LIII năm 2017 (Pmt.) — Luật về phòng ngừa và ngăn chặn rửa tiền và tài trợ khủng bố. Thẩm định khách hàng tăng cường theo Điều 7–11 Pmt. được áp dụng tự động, do đơn xin thị thực nhà đầu tư thuộc phạm trù giao dịch rủi ro cao.

Các biện pháp tăng cường thực tiễn năm 2026

Năm 2026, OIF và MNB đã siết chặt đáng kể quy trình kiểm tra Chứng minh nguồn vốn (Proof of Funds) dựa trên kinh nghiệm các năm trước. Việc nộp các tài liệu sau đây đã trở thành bắt buộc trên thực tế:

1. Chứng nhận thuế — giấy xác nhận của cơ quan thuế nước xuất xứ rằng số tiền dùng để đầu tư có nguồn gốc từ thu nhập đã nộp thuế, có apostille hoặc chứng thực cấp trên
2. Nghị quyết chia cổ tức hoặc hợp đồng chuyển nhượng cổ phần — nếu vốn có nguồn gốc từ cổ tức công ty hoặc bán cổ phần, bản sao chứng thực của nghị quyết công ty liên quan
3. Sao kê tài khoản ngân hàng — ít nhất 12 tháng trở về trước, chứng minh quá trình tích lũy vốn
4. Hợp đồng tặng cho hoặc quyết định thừa kế — nếu vốn phát sinh từ tặng cho hoặc thừa kế

Vấn đề đặc thù của vốn từ hệ thống ngân hàng nước ngoài

Đối với các khoản chuyển tiền từ hệ thống ngân hàng nước thứ ba, OIF tăng cường kiểm tra liệu vốn có rời khỏi nước xuất xứ phù hợp với quy định ngoại hối hay không. Nếu quốc gia đó áp dụng hạn chế ngoại hối, OIF yêu cầu xuất trình giấy phép của ngân hàng trung ương nước ngoài hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Theo thực tiễn năm 2026, OIF cũng xem xét:

• Tính minh bạch của đường đi dòng tiền (tài liệu hóa các chuyển khoản qua ngân hàng trung gian)
• Chứng minh mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp giữa nguồn vốn và người nộp đơn
• Kiểm tra tư cách Người có ảnh hưởng chính trị (PEP) theo Điều 4 khoản 18 Pmt.

Nghĩa vụ duy trì đầu tư và kiểm tra

Nhà đầu tư có nghĩa vụ duy trì liên tục khoản đầu tư trong suốt thời hạn hiệu lực của giấy phép cư trú — 10 năm. Việc bán chứng chỉ quỹ bất động sản, chuyển nhượng hoặc đặt gánh nặng lên bất động sản nhà ở có thể dẫn đến thu hồi giấy phép.

OIF có thể kiểm tra hàng năm việc thực hiện nghĩa vụ duy trì. MNB và cơ quan đăng ký bất động sản cung cấp dữ liệu cho OIF phục vụ mục đích này. Hệ thống trao đổi dữ liệu điện tử được triển khai năm 2026 cho phép các công ty quản lý quỹ bất động sản tự động báo cáo khi chủ sở hữu chứng chỉ quỹ nhà đầu tư có ý định bán.

So sánh với các chương trình châu Âu khác

Đáng lưu ý là nhiều quốc gia thành viên EU — như Bồ Đào Nha, Hy Lạp, Tây Ban Nha và Malta — cũng vận hành các chương trình giấy phép cư trú đầu tư tương tự. Chương trình Hungary có các ưu điểm sau:

• Ngưỡng gia nhập thấp hơn (250.000 euro cho đầu tư quỹ bất động sản)
• Thời hạn hiệu lực dài hơn (10 năm so với trung bình EU 2–5 năm)
• Không có nghĩa vụ cư trú
• Ưu đãi đoàn tụ gia đình rộng rãi

Tuy nhiên, chương trình Hungary — khác với hệ thống Bồ Đào Nha hay Malta — không cung cấp con đường trực tiếp đến quốc tịch, và nhà đầu tư không được tự động hưởng toàn bộ dịch vụ của hệ thống bảo hiểm xã hội Hungary.

Lời khuyên thực tiễn và các bước cần thực hiện

Trước khi nộp đơn xin chương trình nhà đầu tư, nên thực hiện các bước sau:

1. Thẩm định pháp lý — với sự tham gia của luật sư chuyên môn, lựa chọn loại hình phù hợp với hoàn cảnh cá nhân của người nộp đơn và tính chất đầu tư
2. Thu thập trước chứng minh nguồn vốn — dịch thuật, chứng thực và cấp apostille cho các tài liệu cần thiết là quy trình tốn thời gian
3. Lựa chọn quỹ bất động sản đăng ký MNB — đối với con đường „a)”, chỉ các quỹ được MNB phê duyệt mới được chấp nhận
4. Tư vấn thuế — đặc biệt để xem xét nghĩa vụ thuế tại Hungary đối với thu nhập nước ngoài và tránh đánh thuế hai lần
5. Tuân thủ quy định ngoại hối — tìm hiểu trước các quy định của cơ quan quản lý ngoại hối nước xuất xứ

Lời kết

Chương trình nhà đầu tư khách đã biến Hungary thành một trong những điểm đến cạnh tranh nhất trong lĩnh vực di cư đầu tư châu Âu. Những lợi thế mà chương trình mang lại — thời hạn hiệu lực dài, không có nghĩa vụ cư trú và ưu đãi đoàn tụ gia đình — đảm bảo một quy chế hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước thứ ba.

Tuy nhiên, năm 2026 rõ ràng diễn ra dưới dấu ấn tăng cường văn hóa tuân thủ: việc siết chặt thẩm định AML, quy định chi tiết hơn về yêu cầu chứng minh nguồn vốn và triển khai hệ thống kiểm tra điện tử cho thấy nhà lập pháp ưu tiên tính bền vững của chương trình và sự tuân thủ các tiêu chuẩn EU.

Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, việc tìm kiếm tư vấn pháp lý chuyên môn là không thể thiếu để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp luật và an toàn lâu dài cho khoản đầu tư.

Bài viết này mang tính chất thông tin và không cấu thành tư vấn pháp lý cá nhân. Việc đánh giá các trường hợp cụ thể có thể phụ thuộc vào hoàn cảnh riêng, vì vậy xin vui lòng liên hệ văn phòng chúng tôi để được tư vấn pháp lý phù hợp.