Cho thuê ngắn hạn (Airbnb) 2026: Quy định của chính quyền địa phương và quyền quyết định của chung cư

Dịch vụ lưu trú ngắn hạn — cho thuê căn hộ qua Airbnb, Booking.com và các nền tảng tương tự — đã trở thành một trong những lĩnh vực tranh cãi nhất của luật bất động sản và quy định địa phương Hungary trong thập kỷ qua. Nhà lập pháp đã thực hiện phương pháp tiếp cận nhiều bước để xử lý căng thẳng giữa sử dụng du lịch và lợi ích nhà ở địa phương. Dưới đây chúng tôi xem xét khung pháp lý áp dụng, các công cụ quy định thực tế và các vấn đề hiến pháp được nêu ra.

Cơ sở pháp lý của dịch vụ lưu trú

Nghị định áp dụng: Nghị định Chính phủ 239/2009 (X. 20.)

Khung pháp lý cho dịch vụ lưu trú ngắn hạn được Nghị định Chính phủ 239/2009 (X. 20.) thiết lập. Nghị định định nghĩa các loại dịch vụ lưu trú, bao gồm danh mục lưu trú tư nhân — hình thức điển hình của cho thuê căn hộ.

Để vận hành dịch vụ lưu trú, nhà cung cấp phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho chủ tịch xã/phường (đây là hoạt động dựa trên thông báo, không dựa trên giấy phép — một sự phân biệt quan trọng).

Các quy định liên quan của Luật Cơ bản

Hai cân nhắc hiến pháp va chạm trong quy định cho thuê ngắn hạn:

1. Luật Cơ bản Điều XIII — quyền sở hữu: “Mọi người đều có quyền sở hữu. Sở hữu đi kèm trách nhiệm xã hội.” Quyền cơ bản của chủ sở hữu bao gồm khai thác tài sản — kể cả cho thuê. Hạn chế quyền sở hữu chỉ được phép trên cơ sở kiểm định tính cần thiết-tương xứng và chỉ bằng luật.

2. Luật Cơ bản Điều XXII — quyền nhà ở: “Hungary nỗ lực đảm bảo các điều kiện nhà ở xứng đáng […].” Quan trọng: đây là mục tiêu nhà nước (nghĩa vụ bảo vệ thể chế khách quan), không phải quyền chủ quan có thể thực thi trực tiếp. Không thể kiện chủ sở hữu vì sử dụng du lịch “vi phạm quyền nhà ở của hàng xóm” — Điều XXII bắt buộc nhà nước.

Văn bản gốc đề cập “quyền nghỉ ngơi ghi trong Luật Cơ bản” trong bối cảnh láng giềng là không chính xác. Quy định nghỉ ngơi của Luật Cơ bản (Điều XVII(4)) liên quan đến quyền nghỉ ngơi của người lao động, không phải bối cảnh luật láng giềng. Quyền không bị quấy rầy của hàng xóm được bảo vệ bởi BLDS § 5:23 và BLDS § 2:43(a).

Công cụ quy định của chính quyền địa phương

1. Quy định xây dựng địa phương (HÉSZ) và phân vùng

Chính quyền địa phương có thể phân biệt sử dụng bất động sản ở cấp vùng thông qua Quy định Xây dựng Địa phương (HÉSZ). Giới hạn quan trọng: lệnh cấm hoàn toàn, chung gây lo ngại về tính hợp hiến từ góc độ quyền sở hữu (Luật Cơ bản Điều XIII). Phân biệt vùng chỉ phù hợp với Luật Cơ bản khi là phương tiện tương xứng để đạt mục đích hợp pháp.

2. Thuế công trình phân biệt

Trong khuôn khổ Htv. (Luật C/1990 về thuế địa phương), chính quyền địa phương có thể đánh thuế công trình. Htv. cho phép phân biệt thuế suất theo đặc điểm và mục đích sử dụng bất động sản, trong giới hạn trần luật định:

• Htv. § 16 — cơ sở tính thuế là diện tích sử dụng (m²) hoặc giá thị trường điều chỉnh
• Htv. § 7 — nghĩa vụ thuế có thể phân biệt theo đặc điểm và sử dụng tài sản

Trong thực tiễn, một số chính quyền — đặc biệt các quận trung tâm Budapest — áp dụng thuế suất cao hơn cho bất động sản dùng làm lưu trú thương mại. Tuy nhiên “thuế gấp 5 lần so với hàng xóm” không phải quy định luật phổ quát mà phụ thuộc vào nghị quyết riêng của từng chính quyền.

Kúria (Tòa án Tối cao) khi xem xét nghị quyết thuế địa phương kiểm tra xem phân biệt có dựa trên cơ sở hợp lý và không tạo gánh nặng thuế phân biệt đối xử vi hiến không.

3. Thuế du lịch (IFA)

Theo Htv. §§ 30–34, chính quyền địa phương có thể đánh thuế du lịch, khách phải trả nhưng nhà cung cấp lưu trú thu và khai báo.

Luật Chung cư (Tht.) và hạn chế cho thuê ngắn hạn

Sửa đổi Tht.

Luật CXXXIII/2003 về chung cư (Tht.) đã trải qua nhiều lần sửa đổi. Sửa đổi 2023 — ảnh hưởng Tht. §§ 18 và 24 — mở rộng quyền của cộng đồng chung cư trong hạn chế dịch vụ lưu trú:

• Đại hội có thể cấm hoặc hạn chế dịch vụ lưu trú ngắn hạn trong tòa nhà thông qua quy chế tổ chức hoạt động (SzMSz)
• Cần đa số đặc biệt theo Tht. (đa số 2/3 đại diện hơn một nửa tổng phần sở hữu)

Hiểu lầm “bất kỳ lúc nào, không cần lý do”

Tuyên bố của văn bản gốc rằng đại hội có thể “bất kỳ lúc nào, không cần lý do” cấm cho thuê là thiếu chính xác và gây hiểu lầm:

1. Quyết định không phải vô hạn: nghị quyết đại hội có thể khiếu nại tại tòa án (Tht. § 42).

2. Bảo vệ quyền sở hữu: hạn chế hoạt động đã được thực hiện và thông báo có thể gây lo ngại về quyền đã đạt được (quyền sở hữu, tự do kinh doanh — Luật Cơ bản Điều XII và XIII). Nguyên tắc an toàn pháp lý (Luật Cơ bản Điều B(1)) yêu cầu hạn chế không có hiệu lực hồi tố và chủ thể pháp luật có đủ thời gian thích ứng.

3. Giai đoạn chuyển tiếp thích hợp: nếu đại hội áp dụng lệnh cấm đối với dịch vụ đang hoạt động, phải cung cấp giai đoạn chuyển tiếp hợp lý.

Phân biệt chi phí chung

Theo Tht. §§ 24 và 46, chi phí chung được chia theo tỷ lệ phần sở hữu, nhưng SzMSz có thể quy định khác. “300% chi phí chung” không phải mức luật định. Phân biệt phải dựa trên cơ sở hợp lý và tương xứng; tính trừng phạt là không được phép.

Chiều hướng EU: Chỉ thị Dịch vụ

Chỉ thị Dịch vụ EU (2006/123/EC) hạn chế khả năng các quốc gia thành viên hạn chế bất hợp lý hoạt động dịch vụ. Án lệ CJEU (C-724/18 và C-727/18 — Cali Apartments) cho rằng hạn chế cho thuê ngắn hạn được phép, nhưng phải phục vụ mục đích công ích, vượt qua kiểm định tính cần thiết-tương xứng và không phân biệt đối xử.

Lời khuyên thực tiễn

Cho nhà cung cấp lưu trú:

1. Tìm hiểu quy định địa phương — thuế suất và hạn chế vùng khác nhau theo từng khu vực
2. Kiểm tra SzMSz chung cư — trước khi mua hoặc bắt đầu hoạt động
3. Thông báo cho chủ tịch xã — theo Nghị định 239/2009
4. Nghĩa vụ thuế — thu thuế du lịch, nộp thuế thu nhập cá nhân và đóng bảo hiểm xã hội

Cho đại hội chung cư:

1. Nghị quyết cấm không phải tuyệt đối — có thể khiếu nại tại tòa
2. Cho phép giai đoạn chuyển tiếp — nhà cung cấp đang hoạt động cần thời gian thích ứng
3. Phân biệt chi phí phải hợp lý — phản ánh mức sử dụng thêm thực tế

Cho chủ sở hữu và cư dân:

1. Bảo vệ chiếm hữu trước chủ tịch xã — khi bị quấy rầy không cần thiết (BLDS § 5:23)
2. Khiếu nại quyền nhân thân — quấy rầy lặp lại có thể làm cơ sở cho bồi thường tinh thần (BLDS § 2:52)
3. Phát động đại hội — đồng sở hữu có thể yêu cầu triệu tập đại hội (Tht. § 35)

Quy định cho thuê ngắn hạn vẫn là lĩnh vực phát triển năng động vào năm 2026. Tìm kiếm cân bằng giữa quyền sở hữu, tự do kinh doanh, lợi ích nhà ở và bảo vệ trật tự công cộng địa phương là nhiệm vụ liên tục của nhà lập pháp, chính quyền địa phương và tòa án.