Chấm dứt sở hữu chung — Giải pháp khi các đồng sở hữu không thể thỏa thuận

Dẫn nhập

Sở hữu chung là một trong những hình thức sở hữu phổ biến nhất và đồng thời gây nhiều tranh chấp nhất trong luật dân sự Hungary. Khi nhiều người cùng có quyền sở hữu đối với một bất động sản, sở hữu chung theo Điều 5:73–5:84 Ptk. được thiết lập. Bên cạnh nhiều ưu điểm — như chia sẻ chi phí mua sắm hoặc cùng quản lý tài sản bất động sản gia đình — bất đồng giữa các đồng sở hữu, nhu cầu sử dụng khác nhau và khó khăn trong việc ra quyết định thường dẫn đến tranh chấp pháp lý.

Theo Điều 5:83 Ptk., bất kỳ đồng sở hữu nào — không bị giới hạn thời gian — đều có thể yêu cầu chấm dứt sở hữu chung, đây là quyền không bị hết thời hiệu và không bị chiếm hữu theo thời hiệu. Mục đích của chế định này là đồng sở hữu không bị giam trong tình trạng sở hữu chung khi điều đó trở nên bất lợi về kinh tế hoặc cá nhân.

Khái niệm và sự hình thành sở hữu chung

Khái niệm sở hữu chung

Theo Điều 5:73 khoản 1 Ptk., quyền sở hữu trên cùng một vật có thể thuộc về nhiều người theo các phần xác định. Sở hữu chung không có nghĩa là phân chia vật lý mà là phân chia sở hữu theo phần lý tưởng — mỗi đồng sở hữu có quyền trên mọi phần của toàn bộ vật theo tỷ lệ phần sở hữu của mình.

Sự hình thành sở hữu chung

Sở hữu chung thường hình thành theo các cách sau:

1. Thừa kế: Khi người để lại di sản qua đời, theo Điều 7:1 Ptk., di sản — bao gồm bất động sản — chuyển cho các thừa kế theo luật hoặc di chúc, những người trở thành đồng sở hữu.
2. Mua chung: Nhiều người cùng mua bất động sản theo các phần sở hữu xác định.
3. Chấm dứt chế độ tài sản chung vợ chồng: Khi phân chia tài sản chung vợ chồng theo Điều 4:37 Ptk., bất động sản có thể chuyển thành sở hữu chung.
4. Xây dựng trên đất người khác: Theo Điều 5:68 Ptk., khi xây dựng trên đất của người khác, trong những điều kiện nhất định có thể phát sinh sở hữu chung.

Các phương thức chấm dứt sở hữu chung

1. Chấm dứt theo thỏa thuận

Giải pháp đơn giản và ít tốn kém nhất là các đồng sở hữu chấm dứt sở hữu chung bằng thỏa thuận, có thể theo các hình thức:

a) Mua lại phần của đồng sở hữu khác: Một đồng sở hữu mua phần sở hữu của đồng sở hữu khác và trở thành chủ sở hữu duy nhất. Thỏa thuận phải được lập thành hợp đồng mua bán có xác nhận của luật sư theo Điều 32 khoản 3 Luật đăng ký bất động sản (Inytv.).

b) Bán chung: Các đồng sở hữu thỏa thuận bán bất động sản cho bên thứ ba và phân chia tiền bán theo tỷ lệ phần sở hữu.

c) Chia hiện vật: Bất động sản được chia vật lý và các phần được đăng ký thành bất động sản độc lập. Việc này đòi hỏi tuân thủ Luật Xây dựng (Étv., Luật số LXXVIII năm 1997) và quy định xây dựng địa phương.

2. Chấm dứt qua con đường tòa án

Khi các đồng sở hữu không thể thỏa thuận, theo Điều 5:83 Ptk., bất kỳ đồng sở hữu nào có thể nộp đơn kiện yêu cầu tòa án chấm dứt sở hữu chung.

Quy tắc chi tiết về chấm dứt qua tòa án

Đơn kiện

Đơn kiện chấm dứt sở hữu chung, theo Điều 26 khoản 2 Pp. (Luật số CXXX năm 2016), nộp tại tòa án cấp vùng có thẩm quyền nơi bất động sản tọa lạc nếu giá trị bất động sản vượt 30 triệu forint; trường hợp khác nộp tại tòa án quận.

Đơn kiện phải nêu rõ:

• Dữ liệu chính xác của bất động sản (số thửa, địa chỉ)
• Các phần sở hữu và căn cứ pháp lý
• Phương thức chấm dứt yêu cầu
• Giá trị thị trường ước tính của bất động sản

Thứ tự ưu tiên chấm dứt qua tòa án (theo Điều 5:83 Ptk.)

Tòa án phải tuân thủ thứ tự sau khi chấm dứt sở hữu chung:

a) Chia hiện vật

Tòa án ưu tiên áp dụng chia hiện vật nếu có thể. Tức là chia bất động sản thành các bất động sản độc lập, mỗi phần thuộc sở hữu riêng của một đồng sở hữu.

Điều kiện chia hiện vật:

• Bất động sản có thể chia vật lý (đủ diện tích, khả năng tiếp cận)
• Việc chia không cản trở sử dụng đúng mục đích
• Phù hợp quy định xây dựng (diện tích thửa tối thiểu, quy tắc xây dựng)
• Việc chia không gây giảm giá trị bất tương xứng

Để thực hiện chia hiện vật cần thủ tục tách thửa, được điều chỉnh bởi Nghị định 85/2000. (XI. 8.) FVM.

b) Mua lại phần (trả giá mua)

Nếu không thể chia hiện vật, tòa án có thể giao bất động sản cho một đồng sở hữu và buộc phải trả giá trị tương xứng theo tỷ lệ phần sở hữu.

Tòa án cân nhắc các yếu tố sau khi áp dụng mua lại phần:

• Đồng sở hữu nào thực sự đang sử dụng bất động sản
• Đồng sở hữu nào bị thiệt hại lợi ích lớn hơn khi mất bất động sản
• Đồng sở hữu nào có khả năng thanh toán giá trị tương xứng
• Mối gắn kết cá nhân, tình cảm giữa bất động sản và đồng sở hữu

Theo thực tiễn xét xử của Tòa án Tối cao (Kúria) (BH2019. 278.), tòa án không bắt buộc phải xét đến ý định mua của đồng sở hữu nếu điều đó xâm phạm lợi ích chính đáng của bên kia.

c) Bán đấu giá

Nếu cả chia hiện vật lẫn mua lại phần đều không khả thi, tòa án ra lệnh bán đấu giá bất động sản và phân chia tiền bán theo tỷ lệ phần sở hữu.

Đấu giá là giải pháp cuối cùng, được áp dụng khi:

• Chia hiện vật không thể thực hiện
• Không đồng sở hữu nào có khả năng hoặc sẵn lòng mua lại
• Bán đấu giá không gây giảm giá trị bất tương xứng

Đấu giá do chấp hành viên thực hiện theo Luật Thi hành án (Luật số LIII năm 1994, Vht.).

Quyền ưu tiên mua trong sở hữu chung

Quyền ưu tiên mua theo luật

Điều 5:81 khoản 1 Ptk. trao cho đồng sở hữu quyền ưu tiên mua phần sở hữu của đồng sở hữu khác. Nếu một đồng sở hữu muốn bán phần của mình cho bên thứ ba, trước khi bán phải thông báo đề nghị mua cho các đồng sở hữu khác.

Thực hiện quyền ưu tiên mua

Đồng sở hữu có thể thực hiện quyền ưu tiên mua trong vòng 15 ngày sau khi được thông báo theo Điều 6:222 Ptk.. Nếu đồng sở hữu không muốn thực hiện quyền, phải tuyên bố rõ ràng hoặc sẽ mất quyền khi hết thời hạn.

Hậu quả pháp lý khi vi phạm quyền ưu tiên mua

Nếu bên bán vi phạm quyền ưu tiên mua để bán cho bên thứ ba, đồng sở hữu bị xâm hại có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán không có hiệu lực theo Điều 6:223 Ptk., với điều kiện thực hiện quyền ưu tiên mua đồng thời với việc nộp đơn kiện.

Theo thực tiễn xét xử của Tòa án Tối cao (BH2020. 145.), bên bị xâm hại phải khởi kiện trong vòng 30 ngày kể từ khi biết về việc vi phạm.

Các trường hợp đặc biệt

Sở hữu chung phát sinh từ thừa kế

Chấm dứt sở hữu chung phát sinh từ thừa kế là đối tượng tranh chấp đặc biệt phổ biến. Trong thủ tục di sản, công chứng viên cố gắng phân chia tài sản di sản, nhưng nếu các đồng thừa kế không thể thỏa thuận, công chứng viên chuyển di sản dưới dạng sở hữu chung và để việc giải quyết tranh chấp tiếp theo cho tòa án.

Chấm dứt sở hữu chung nhà ở

Đối với nhà ở, chấm dứt sở hữu chung đặc biệt nhạy cảm vì một hoặc tất cả đồng sở hữu có thể đang cư trú tại đó. Tòa án khi đó xem xét lợi ích nhà ở như yếu tố ưu tiên, và theo Điều 5:83 khoản 2 Ptk. đảm bảo phương thức chấm dứt không gây hạn chế bất tương xứng khả năng cư trú của bất kỳ bên nào.

Bất động sản ngoại thành sở hữu chung chưa phân chia

Đối với bất động sản ngoại thành — đặc biệt đất nông nghiệp — việc chấm dứt sở hữu chung chưa phân chia áp dụng quy tắc đặc biệt theo Luật số CXIII năm 2021, quy định thủ tục đơn giản hóa liên quan đến quy chế lưu thông đất.

Chi phí

Chi phí tố tụng

Các chi phí phát sinh trong vụ kiện chấm dứt sở hữu chung:

• Án phí: 6% giá trị thị trường bất động sản, tối đa 1.500.000 Ft
• Phí luật sư: theo thỏa thuận tự do, thường 2-5% giá trị vụ việc
• Phí giám định: định giá bất động sản bởi giám định viên do tòa chỉ định (thường 100.000–300.000 Ft)

Nghĩa vụ thuế và lệ phí

Việc chuyển quyền sở hữu trong quá trình chấm dứt sở hữu chung, theo Điều 26 khoản 1 điểm h Luật Lệ phí (Illetéktv.), trong những điều kiện nhất định được miễn lệ phí nếu việc chấm dứt theo đúng tỷ lệ phần sở hữu. Nếu một đồng sở hữu nhận thêm diện tích, phần vượt phát sinh nghĩa vụ nộp lệ phí chuyển nhượng.

Thỏa thuận sử dụng — Phương án thay thế

Trước khi chấm dứt sở hữu chung, đáng cân nhắc khả năng thỏa thuận sử dụng theo Điều 5:74 khoản 1 Ptk.. Trong thỏa thuận sử dụng, các đồng sở hữu xác định phần nào của bất động sản được mỗi người sử dụng độc quyền và chia sẻ chi phí như thế nào.

Ưu điểm của thỏa thuận sử dụng:

• Tránh thủ tục tòa án tốn kém và mất thời gian
• Giá trị bất động sản được bảo toàn (không mất giá do phân chia)
• Các đồng sở hữu linh hoạt điều chỉnh điều kiện sử dụng

Thỏa thuận sử dụng phải lập bằng văn bản, và nếu muốn ghi vào sổ đăng ký bất động sản phải đáp ứng yêu cầu hình thức của Luật đăng ký bất động sản (Inytv.).

Tóm tắt và khuyến nghị thực tiễn

Chấm dứt sở hữu chung là quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi chuẩn bị pháp lý đầy đủ và tư duy chiến lược. Các đồng sở hữu nên thử thỏa thuận ngoài tòa trước tiên, có thể tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí.

Khi thỏa thuận không thể đạt được, trước khi chọn con đường tòa án cần xem xét:

• Giá trị thị trường bất động sản qua giám định chuyên gia
• Tài liệu chính xác về phần sở hữu và các khoản đầu tư
• Khả năng và giới hạn thực hiện quyền ưu tiên mua
• Nhu cầu nhà ở và phương án bảo đảm

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cá nhân. Vui lòng liên hệ luật sư chuyên môn cho trường hợp cụ thể.

Đặt lịch tư vấn miễn phí →