Mietrecht in Ungarn: Regelungen und Änderungen 2026

Das Mietrecht gehört zu den praxisrelevantesten Bereichen des Immobilienrechts. In Ungarn ist die Wohnraummiete im Gesetz Nr. LXXVIII/1993 über die Wohnraummiete (lakások és helyiségek bérletéről szóló törvény, kurz: Lakástörvény) sowie ergänzend im Bürgerlichen Gesetzbuch (Ptk.) geregelt. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Bestimmungen und aktuelle Entwicklungen.

Der Mietvertrag (bérleti szerződés)

Formvorschriften

In Ungarn muss ein Wohnraummietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Ein mündlicher Mietvertrag ist zwar nicht automatisch nichtig, erschwert jedoch die Durchsetzung der Rechte beider Parteien erheblich.

Wesentliche Vertragsinhalte

Ein ordnungsgemäßer Mietvertrag sollte mindestens enthalten:

• Vertragsparteien (vollständige Angaben von Vermieter und Mieter)
• Mietgegenstand (genaue Bezeichnung der Wohnung, Zimmeranzahl, Fläche)
• Miethöhe und Zahlungsmodalitäten
• Mietdauer (befristet oder unbefristet)
• Kaution (óvadék) und deren Bedingungen
• Nebenkosten (közüzemi díjak) und deren Verteilung
• Übergabezustand der Wohnung

Praxistipp: Erstellen Sie bei Ein- und Auszug stets ein Übergabeprotokoll (átadás-átvételi jegyzőkönyv) mit Fotos. Dies verhindert spätere Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.

Die Kaution (óvadék / kaució)

Rechtliche Grundlagen

Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters gegen:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Schäden an der Mietsache
• Nicht bezahlte Nebenkosten

Höhe

Das Gesetz begrenzt die Kaution auf maximal drei Monatsmieten. In der Praxis werden üblicherweise zwei Monatsmieten vereinbart.

Rückzahlung

Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses und Übergabe der Wohnung unverzüglich zurückgezahlt werden, abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters. Der Vermieter muss Abzüge schriftlich begründen und nachweisen.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Pflichten

• Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand
• Instandhaltung der Gebäudestruktur und der gemeinschaftlichen Anlagen
• Gewährleistung der ungestörten Nutzung durch den Mieter
• Behebung von Mängeln, die nicht vom Mieter verursacht wurden
• Einhaltung der Kündigungsfristen

Rechte

• Mietzahlung fristgerecht zu erhalten
• Zugang zur Wohnung nach vorheriger Ankündigung für notwendige Arbeiten
• Kündigung bei Vertragsverletzung durch den Mieter
• Verrechnung berechtigter Forderungen mit der Kaution

Rechte und Pflichten des Mieters

Pflichten

• Fristgerechte Zahlung der Miete und Nebenkosten
• Bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung
• Sorgfaltspflicht im Umgang mit der Mietsache
• Meldepflicht bei Schäden und Mängeln
• Kleinreparaturen (kisjavítások) – der Mieter trägt die Kosten geringfügiger Reparaturen

Rechte

• Ungestörte Nutzung der Wohnung
• Mängelbeseitigung durch den Vermieter zu verlangen
• Mietminderung bei erheblichen Mängeln, die nicht behoben werden
• Untervermietung – nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters

Kündigung des Mietverhältnisses

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine vorzeitige Kündigung ist nur bei:

• Schwerwiegender Vertragsverletzung der anderen Partei
• Einvernehmlicher Aufhebung
• Im Vertrag vereinbarten Sonderkündigungsgründen möglich

Unbefristeter Mietvertrag

Bei unbefristeten Verträgen gelten folgende Regelungen:

Kündigung durch den Vermieter:

• Kündigungsfrist: mindestens 90 Tage (bei Wohnraummiete)
• Die Kündigung muss begründet sein
• Zulässige Gründe: Eigenbedarf, schwerwiegende Vertragsverletzung, Abrisspläne

Kündigung durch den Mieter:

• Kündigungsfrist: in der Regel 30 Tage (sofern vertraglich nicht anders vereinbart)
• Keine Begründungspflicht

Fristlose Kündigung

Beide Parteien können das Mietverhältnis fristlos kündigen bei:

• Schwerwiegender Vertragsverletzung durch die andere Partei
• Zahlungsverzug des Mieters mit mindestens zwei Monatsmieten trotz Mahnung
• Vertragswidrige Nutzung oder Beschädigung der Wohnung

Mieterhöhung

Bei unbefristeten Verträgen

Der Vermieter kann die Miete unter Einhaltung einer angemessenen Frist (üblicherweise 30 bis 60 Tage) erhöhen. Es gibt in Ungarn keine gesetzliche Mietpreisbremse wie in Deutschland. Die Mieterhöhung muss jedoch im Rahmen der allgemeinen Verhältnismäßigkeit bleiben.

Bei befristeten Verträgen

Während der Vertragslaufzeit kann die Miete nur erhöht werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist (z. B. Indexklausel an die Inflationsrate).

Nebenkosten (közüzemi díjak – rezsidíjak)

Die Verteilung der Nebenkosten muss im Mietvertrag geregelt werden. In der Praxis unterscheidet man:

• Vom Vermieter getragene Kosten: Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung
• Vom Mieter getragene Kosten: Strom, Gas, Wasser, Internet, Müllabfuhr

Die staatlich regulierten Energiepreise (rezsicsökkentés) gelten auch für Mietwohnungen, sofern der Verbrauch die festgelegten Grenzen nicht überschreitet.

Aktuelle Entwicklungen 2026

Stärkung des Mieterschutzes

Der Gesetzgeber hat für 2026 verschiedene Maßnahmen angekündigt:

• Verschärfung der Informationspflichten des Vermieters bei Vertragsschluss
• Einführung eines standardisierten Übergabeprotokolls als Empfehlung
• Verlängerung der Frist zur Kautionsrückzahlung auf maximal 30 Tage nach Übergabe

Kurzzeitvermietung

Die Regulierung von Kurzzeitvermietungen (Airbnb-artige Modelle) wird weiter verschärft. In Budapest gelten seit 2024 besondere Registrierungspflichten und Beschränkungen.

Unterschiede zum deutschen Mietrecht

Für deutsche Mieter und Vermieter in Ungarn sind folgende Unterschiede wichtig:

• Ungarn hat keine Mietpreisbremse und keine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
• Der Mieterschutz ist tendenziell weniger ausgeprägt als in Deutschland
• Es gibt kein Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf der Wohnung
• Die Kaution beträgt maximal drei (nicht wie in Deutschland drei Nettokaltmieten)
• Eigenbedarfskündigungen sind leichter durchsetzbar

Empfehlungen

• Schließen Sie Mietverträge stets schriftlich ab und lassen Sie diese anwaltlich prüfen
• Vereinbaren Sie eine Indexklausel für die Mietanpassung bei befristeten Verträgen
• Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug lückenlos
• Beachten Sie die Kündigungsfristen und handeln Sie fristgerecht

Unsere Kanzlei berät sowohl Mieter als auch Vermieter in allen Fragen des ungarischen Mietrechts. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung.