Kurzzeitvermietung (Airbnb) 2026: Kommunale Regulierung und Entscheidungsbefugnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Kurzzeitvermietung — die Vermietung von Wohnungen über Airbnb, Booking.com und ähnliche Plattformen — hat sich im letzten Jahrzehnt zu einem der umstrittensten Bereiche des ungarischen Immobilienrechts und der kommunalen Regulierung entwickelt. Der Gesetzgeber hat in mehreren Schritten versucht, die Spannung zwischen touristischer Nutzung und lokalen Wohninteressen zu bewältigen. Im Folgenden untersuchen wir den geltenden Rechtsrahmen, die tatsächlichen Regulierungsinstrumente und die aufgeworfenen verfassungsrechtlichen Fragen.

Rechtsgrundlagen der Beherbergungsleistung

Die geltende Verordnung: Regierungsverordnung 239/2009 (X. 20.)

Den Rechtsrahmen für Kurzzeitunterkünfte bildet die Regierungsverordnung 239/2009 (X. 20.) über die Einzelbedingungen für Beherbergungsleistungen und das Genehmigungsverfahren. Die Verordnung definiert die Arten von Unterkünften, darunter die Kategorie Privatunterkunft — die typische Form der Wohnungsvermietung.

Für die Beherbergungstätigkeit muss der Dienstleister eine Meldepflicht beim örtlichen Notar erfüllen (es handelt sich um eine melde-, nicht genehmigungspflichtige Tätigkeit — ein wesentlicher Unterschied).

Relevante Bestimmungen des Grundgesetzes

Bei der Regulierung der Kurzzeitvermietung kollidieren zwei verfassungsrechtliche Gesichtspunkte:

1. Grundgesetz Art. XIII — Eigentumsrecht: „Jeder hat das Recht auf Eigentum. Eigentum ist mit sozialer Verantwortung verbunden.” Es ist ein Grundrecht des Eigentümers, sein Eigentum zu verwerten — einschließlich der Vermietung. Eigentumseinschränkungen sind nur auf Grundlage des Erforderlichkeits-Verhältnismäßigkeits-Tests und nur durch Gesetz zulässig.

2. Grundgesetz Art. XXII — Recht auf Wohnen: „Ungarn strebt an, die Bedingungen für menschenwürdiges Wohnen […] zu gewährleisten.” Entscheidend: Dies ist ein Staatsziel (eine objektive institutionelle Schutzpflicht), kein unmittelbar durchsetzbares subjektives Recht. Ein Eigentümer kann nicht mit der Begründung verklagt werden, die touristische Nutzung seiner Immobilie „verletze das Wohnrecht des Nachbarn” — Art. XXII verpflichtet den Staat.

Die im Rohtext erwähnte „im Grundgesetz verankerte Ruherecht” im Nachbarschaftskontext ist unzutreffend. Die Ruhebestimmung des Grundgesetzes (Art. XVII Abs. 4) betrifft das Ruherecht der Arbeitnehmer, nicht den nachbarrechtlichen Kontext. Der Schutz der Nachbarn erfolgt über ZGB § 5:23 (Verbot unnötiger Störung) und ZGB § 2:43(a) (Recht auf Privatleben).

Kommunale Regulierungsinstrumente

Regelungsbefugnis nach dem Mötv.

Das Mötv. (Gesetz CLXXXIX von 2011) gewährt den Kommunen das Recht zur Regelung lokaler öffentlicher Angelegenheiten. Die Kommunen können 2026 folgende Instrumente nutzen:

1. Örtliche Bauordnung (HÉSZ) und Gebietsplanung

Die Kommune kann die Immobiliennutzung auf Gebietsebene differenzieren. Grundsätzlich kann sie festlegen, ob Beherbergungsnutzung in bestimmten Zonen zulässig ist.

Wichtige Beschränkung: Ein vollständiges, allgemeines Verbot wirft verfassungsrechtliche Bedenken zum Eigentumsrecht (Grundgesetz Art. XIII) auf. Gebietsdifferenzierung steht nur dann im Einklang mit dem Grundgesetz, wenn sie ein verhältnismäßiges Mittel zur Erreichung eines legitimen Ziels ist.

2. Differenzierte Gebäudesteuer

Im Rahmen des Htv. (Gesetz C von 1990 über Lokalsteuern) kann die Kommune eine Gebäudesteuer erheben. Das Htv. ermöglicht die Differenzierung des Steuersatzes nach Eigenschaften und Nutzung der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen:

• Htv. § 16 — Bemessungsgrundlage ist die Nutzfläche (m²) oder der bereinigte Verkehrswert
• Htv. § 6(c) — die Kommune kann Befreiungen oder Ermäßigungen festlegen
• Htv. § 7 — die Steuerpflicht kann nach Merkmalen und Nutzung des Steuergegenstands differenziert werden

In der Praxis setzen einige Kommunen — insbesondere die Innenstadtbezirke Budapests — höhere Gebäudesteuersätze für gewerblich als Unterkunft genutzte Immobilien fest. Eine „fünffache Steuer gegenüber Nachbarn” ist jedoch keine allgemeine gesetzliche Vorschrift, sondern hängt von der jeweiligen kommunalen Verordnung ab.

Der Kúria prüft bei der Überprüfung lokaler Steuerverordnungen, ob die Differenzierung auf einer vernünftigen Grundlage beruht und keine verfassungswidrig diskriminierende Steuerlast bewirkt.

3. Fremdenverkehrsabgabe (IFA)

Nach Htv. §§ 30–34 kann die Kommune eine Fremdenverkehrsabgabe erheben, die vom Gast zu entrichten, aber vom Beherbergungsbetrieb einzuziehen und abzuführen ist.

Das Wohnungseigentumsgesetz (Tht.) und Kurzzeitvermietungsbeschränkungen

Änderungen des Tht.

Das Gesetz CXXXIII von 2003 über Wohnungseigentum (Tht.) wurde in den letzten Jahren mehrfach geändert. Die Änderung von 2023 — die Tht. §§ 18 und 24 betraf — erweiterte die Befugnisse der Eigentümergemeinschaft zur Einschränkung der Beherbergungstätigkeit:

• Die Eigentümerversammlung kann im Organisations- und Betriebsreglement (SzMSz) die Kurzzeitvermietung verbieten oder einschränken
• Die Entscheidung erfordert eine qualifizierte Mehrheit nach dem Tht. (eine Zweidrittelmehrheit, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertritt)

Der Irrtum „jederzeit, ohne Begründung”

Die Behauptung des Rohtexts, die Versammlung könne „jederzeit, ohne Begründung” die Vermietung verbieten, ist ungenau und irreführend:

1. Die Entscheidung ist nicht unbeschränkt: Der Versammlungsbeschluss ist gerichtlich anfechtbar (Tht. § 42), wenn er gegen Rechtsvorschriften verstößt oder die berechtigten Interessen der Minderheit wesentlich verletzt. Das Gericht prüft die Verhältnismäßigkeit.

2. Eigentumsschutz: Die Einschränkung einer bereits ausgeübten und gemeldeten Tätigkeit kann Bedenken hinsichtlich wohlerworbener Rechte aufwerfen (Eigentumsrecht, Unternehmerfreiheit — Grundgesetz Art. XII und XIII). Der Rechtssicherheitsgrundsatz (Grundgesetz Art. B Abs. 1) verlangt, dass Beschränkungen nicht rückwirkend sind und Rechtssubjekten ausreichend Anpassungszeit bleibt.

3. Angemessene Übergangszeit: Führt die Versammlung ein Verbot gegen bereits operierende Anbieter ein, muss sie eine angemessene Übergangszeit gewähren.

Differenzierung der Gemeinschaftskosten

Nach Tht. §§ 24 und 46 sind Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, aber das SzMSz kann abweichende Regeln festlegen. In der Praxis setzen einige Gemeinschaften höhere Kosten für gewerblich genutzte Einheiten fest. „300 % der Gemeinschaftskosten” ist jedoch kein gesetzlicher Satz. Die Differenzierung muss vernünftig und verhältnismäßig sein; eine strafende Kostengestaltung ist unzulässig.

Die EU-Dimension: Dienstleistungsrichtlinie

Die EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) begrenzt die Möglichkeiten der Mitgliedstaaten, Dienstleistungstätigkeiten ungerechtfertigt einzuschränken. Die EuGH-Rechtsprechung (z. B. C-724/18 und C-727/18 — Cali Apartments) hält Kurzzeitvermietungsbeschränkungen für zulässig, sofern:

• Die Beschränkung einem Allgemeininteresse dient
• Sie den Erforderlichkeits-Verhältnismäßigkeits-Test besteht
• Die Maßnahme nicht-diskriminierend ist

Praktische Ratschläge

Für Beherbergungsanbieter:

1. Informieren Sie sich über lokale Verordnungen — Steuersätze und Zonenbeschränkungen variieren je nach Gemeinde
2. Prüfen Sie das SzMSz der Eigentümergemeinschaft — vor Kauf oder Tätigkeitsbeginn
3. Meldung beim Notar — die Tätigkeit muss nach Verordnung 239/2009 gemeldet werden
4. Steuerpflichten — IFA-Einzug, Einkommensteuer und Sozialabgaben

Für Eigentümerversammlungen:

1. Ein Verbotsbeschluss ist nicht absolut — gerichtliche Anfechtung ist möglich
2. Übergangszeit gewähren — bereits operierende Anbieter benötigen Anpassungszeit
3. Kostengestaltung muss verhältnismäßig sein — höhere Kosten müssen tatsächliche Mehrnutzung widerspiegeln

Für Eigentümer und Bewohner:

1. Besitzschutz vor dem Notar — bei unnötiger Störung (ZGB § 5:23)
2. Persönlichkeitsrechtliche Ansprüche — bei wiederholter Störung (ZGB § 2:52)
3. Versammlungsinitiative — Miteigentümer können die Einberufung einer Versammlung beantragen (Tht. § 35)

Die Regulierung der Kurzzeitvermietung bleibt auch 2026 ein dynamisch sich entwickelndes Feld. Das Gleichgewicht zwischen Eigentumsrecht, Unternehmerfreiheit, Wohninteressen und Schutz der lokalen öffentlichen Ordnung ist eine fortlaufende Aufgabe für Gesetzgeber, Kommunen und Gerichte.