Immobilienkaufverträge und Grunderwerbsteuerbefreiung in Ungarn

Der Erwerb einer Immobilie in Ungarn unterliegt strengen formellen Anforderungen. Der Kaufvertrag (Adásvételi szerződés) muss von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet werden und wird anschließend beim Grundbuchamt (Földhivatal) eingetragen. In diesem Beitrag erläutern wir die wesentlichen rechtlichen Aspekte des ungarischen Immobilienkaufvertrags, die Grunderwerbsteuer und die bestehenden Befreiungsmöglichkeiten.

Rechtsgrundlagen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienkaufverträge in Ungarn ergeben sich aus folgenden Gesetzen:

• Gesetz Nr. V von 2013 – das ungarische Zivilgesetzbuch (Polgári Törvénykönyv, Ptk.), insbesondere die §§ 6:215–6:220 über den Kaufvertrag
• Gesetz Nr. CXXXIV von 1997 über das Grundbuchverfahren (Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény)
• Gesetz Nr. XCIII von 1990 über die Gebühren (Illetékekről szóló törvény, Itv.), einschließlich der Regelungen zur Grunderwerbsteuer

Formvorschriften des Kaufvertrags

Schriftform und anwaltliche Gegenzeichnung

Nach ungarischem Recht muss ein Immobilienkaufvertrag zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Darüber hinaus ist die Gegenzeichnung durch einen Rechtsanwalt (Ügyvédi ellenjegyzés) erforderlich, damit der Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht werden kann. Die anwaltliche Gegenzeichnung dient als Garantie dafür, dass:

• der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht,
• die Identität der Vertragsparteien ordnungsgemäß überprüft wurde,
• die Parteien den Inhalt des Vertrags verstanden haben und
• keine offensichtlichen rechtlichen Hindernisse für die Eigentumsübertragung bestehen.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Ein rechtswirksamer Immobilienkaufvertrag in Ungarn muss mindestens folgende Angaben enthalten:

1. Identifikation der Parteien – Vollständiger Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Mädchenname der Mutter, Wohnadresse und Personalausweisnummer beider Vertragsparteien
2. Bezeichnung der Immobilie – Exakte Angabe der Grundstücksnummer (Helyrajzi szám), Lage, Größe und Art der Immobilie
3. Kaufpreis – Der vereinbarte Kaufpreis in ungarischen Forint (HUF) sowie die Zahlungsmodalitäten
4. Übergabebedingungen – Zeitpunkt und Bedingungen der Besitzübergabe
5. Erklärung des Verkäufers über Lastenfreiheit oder bestehende Belastungen
6. Auflassungsbewilligung – Die ausdrückliche Einwilligung des Verkäufers in die Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Angeld und Kaufpreisstruktur

Angeld (Foglaló)

Das Angeld ist ein traditionelles Sicherungsmittel im ungarischen Vertragsrecht und in § 6:185 Ptk. geregelt. Es handelt sich um eine Geldzahlung, die bei Vertragsschluss als Zeichen der Vertragsbindung geleistet wird.

Die wesentlichen Eigenschaften des Angelds:

• Die Höhe beträgt üblicherweise 10 % des Kaufpreises, kann aber vertraglich abweichend vereinbart werden.
• Das Angeld wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt wird.
• Tritt der Käufer ohne berechtigten Grund vom Vertrag zurück, verfällt das Angeld zugunsten des Verkäufers.
• Tritt der Verkäufer unberechtigt zurück, muss er das Angeld in doppelter Höhe an den Käufer zurückzahlen.

Unterschied zur Anzahlung

Es ist rechtlich von großer Bedeutung, das Angeld (Foglaló) von einer bloßen Anzahlung (Előleg) zu unterscheiden. Während das Angeld die oben genannten Sicherungsfunktionen erfüllt, wird eine Anzahlung im Falle des Scheiterns des Vertrags grundsätzlich vollständig zurückerstattet, unabhängig davon, welche Partei den Rücktritt verursacht hat.

Typische Zahlungsstruktur

Ein ungarischer Immobilienkaufvertrag sieht üblicherweise folgende Zahlungsstruktur vor:

1. Angeld (10 %) – bei Vertragsschluss
2. Zweite Rate (20–40 %) – innerhalb von 30–60 Tagen nach Vertragsschluss
3. Restkaufpreis – bei Übergabe der Immobilie oder bei Grundbucheintragung

Grunderwerbsteuer (Illeték)

Allgemeiner Steuersatz

Beim Kauf einer Immobilie in Ungarn fällt eine Grunderwerbsteuer (Visszterhes vagyonátruházási illeték) an. Der allgemeine Steuersatz beträgt 4 % des Verkehrswerts der Immobilie, wobei bei einem Wert von über 1 Milliarde HUF ein ermäßigter Satz von 2 % auf den übersteigenden Betrag angewendet wird.

Die Grunderwerbsteuer wird von der Nationalen Steuer- und Zollverwaltung (NAV – Nemzeti Adó- és Vámhivatal) nach amtlicher Bewertung festgesetzt und im Bescheidverfahren erhoben.

Steuerbefreiungen und Ermäßigungen

Das ungarische Recht kennt zahlreiche Befreiungstatbestände bei der Grunderwerbsteuer:

Ersterwerbsbefreiung

Käufer unter 35 Jahren, die erstmalig eine Wohnimmobilie erwerben, können eine vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer erhalten, sofern der Verkehrswert der Immobilie 80 Millionen HUF nicht übersteigt. Diese Regelung ist in § 26 Abs. 1 Buchst. a) des Gebührengesetzes (Itv.) verankert.

CSOK-bezogene Befreiung

Im Zusammenhang mit dem CSOK-Plus-Förderprogramm besteht eine zusätzliche Steuerbefreiung für den Erwerb neu gebauter Wohnimmobilien, sofern die Förderbedingungen erfüllt sind.

Tauschbefreiung

Bei einem Immobilientausch (Csereszerződés) wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Wertunterschied zwischen den getauschten Immobilien erhoben, was in der Praxis zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann.

Verwandtentausch und Erbschaft

Bei der Übertragung von Immobilien zwischen nahen Verwandten (Egyenesági rokonok) gelten ermäßigte Sätze. Erbschaftliche Übertragungen in gerader Linie (Eltern-Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer vollständig befreit.

Grundbuchverfahren

Eigentumsumschreibung

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags reicht der gegenzeichnende Rechtsanwalt den Vertrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Verfahren umfasst folgende Schritte:

1. Rangordnungssperre (Széljegy) – Mit Einreichung wird ein vorläufiger Vermerk im Grundbuch eingetragen, der den Rang des Eigentumsanspruchs sichert.
2. Prüfung – Das Grundbuchamt prüft die formelle und materielle Rechtmäßigkeit des Antrags innerhalb von 30 Tagen.
3. Eintragung – Bei positivem Ergebnis wird das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben.
4. Mitteilung an NAV – Das Grundbuchamt informiert die Steuerbehörde über die Eigentumsübertragung zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer.

Lastenfreiheitsprüfung

Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte unbedingt eine Grundbuchprüfung durchgeführt werden. Folgende Belastungen können im Grundbuch eingetragen sein:

• Hypotheken (Jelzálogjog)
• Nießbrauchrechte (Haszonélvezeti jog)
• Wohnrechte (Lakáshasználati jog)
• Veräußerungs- und Belastungsverbote (Elidegenítési és terhelési tilalom)
• Vorkaufsrechte (Elővásárlási jog)
• Wegerechte und sonstige Dienstbarkeiten (Szolgalmi jogok)

Besondere Regelungen für ausländische Käufer

EU/EWR-Bürger

Bürger von EU- und EWR-Mitgliedstaaten können in Ungarn grundsätzlich frei Immobilien erwerben. Für den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen gelten jedoch besondere Beschränkungen nach dem Gesetz Nr. CXXII von 2013 über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.

Drittstaatsangehörige

Staatsangehörige von Nicht-EU/EWR-Staaten benötigen für den Immobilienerwerb eine behördliche Genehmigung des zuständigen Regierungsamtes (Kormányhivatal). Der Genehmigungsantrag wird in der Regel innerhalb von 30 bis 60 Tagen bearbeitet.

Empfehlungen für Käufer

Abschließend möchten wir Ihnen folgende praktische Empfehlungen für den Immobilienkauf in Ungarn geben:

• Beauftragen Sie frühzeitig einen Rechtsanwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.
• Bestehen Sie auf einer umfassenden Grundbuchprüfung vor Vertragsschluss.
• Achten Sie auf die korrekte Unterscheidung zwischen Angeld und Anzahlung im Vertrag.
• Prüfen Sie Ihre Berechtigung für Grunderwerbsteuerbefreiungen und stellen Sie rechtzeitig die erforderlichen Anträge.
• Bewahren Sie alle vertraglichen Unterlagen mindestens zehn Jahre auf.

Unsere Kanzlei steht Ihnen für eine umfassende Beratung und Begleitung bei Ihrem Immobilienkauf in Ungarn gerne zur Verfügung.