Immobilienerwerb durch Nicht-EWR-Bürger in Ungarn: Genehmigung, Beschränkungen und Markttrends

Der Erwerb von Immobilien in Ungarn durch ausländische Käufer – insbesondere durch Nicht-EWR-Bürger – unterliegt besonderen gesetzlichen Beschränkungen und erfordert ein behördliches Genehmigungsverfahren. In diesem Beitrag erläutern wir die maßgeblichen Rechtsgrundlagen, das Genehmigungsverfahren, die Beschränkungen hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen sowie die Möglichkeit, den Immobilienerwerb über eine ungarische GmbH-Struktur (korlátolt felelősségű társaság, Kft.) zu gestalten.

Rechtsgrundlagen

Einschlägige Gesetze

Der Immobilienerwerb durch Ausländer wird in Ungarn durch mehrere Rechtsvorschriften geregelt:

1. Gesetz LXXVIII von 1993 über bestimmte Vorschriften zum Immobilienmiet- und Immobilienkaufrecht (lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról)
2. Gesetz CXXII von 2013 über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen (mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény)
3. Regierungsverordnung Nr. 251/2014 über die Genehmigung des Immobilienerwerbs durch Ausländer
4. Gesetz V von 2013 – Bürgerliches Gesetzbuch (Polgári Törvénykönyv, Ptk.), insbesondere die Vorschriften über Eigentumsrecht und Eigentumsübertragung

Unterscheidung nach Staatsangehörigkeit

Das ungarische Recht unterscheidet drei Kategorien von Immobilienkäufern:

• Ungarische Staatsangehörige und EWR-Bürger: Grundsätzlich freier Immobilienerwerb (mit Ausnahme landwirtschaftlicher Flächen)
• Nicht-EWR-Bürger: Genehmigungspflichtiger Erwerb
• Staatenlose Personen: Behandlung wie Nicht-EWR-Bürger

Das Genehmigungsverfahren

Zuständige Behörde

Für die Genehmigung des Immobilienerwerbs durch Nicht-EWR-Bürger ist die Regierungsbehörde des zuständigen Komitats (megyei kormányhivatal) zuständig, in dessen Gebiet die Immobilie belegen ist. In Budapest ist das Hauptstädtische Regierungsamt (Fővárosi Kormányhivatal) zuständig.

Antragsvoraussetzungen

Der Antragsteller muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Aufenthaltsrecht – Der Antragsteller muss über einen gültigen Aufenthaltstitel in Ungarn verfügen oder glaubhaft machen, dass er einen solchen beantragen wird
2. Rechtsgeschäftliches Interesse – Es muss ein nachvollziehbarer Grund für den Immobilienerwerb vorliegen (z. B. Eigennutzung, Kapitalanlage)
3. Keine Gefährdung der öffentlichen Ordnung – Der Erwerb darf die öffentliche Ordnung, Sicherheit oder die Interessen der Gemeinde nicht gefährden
4. Gegenleistung – Der vereinbarte Kaufpreis muss dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen

Erforderliche Unterlagen

Dem Antrag sind beizufügen:

• Kaufvertrag (adásvételi szerződés), von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet
• Kopie des Reisepasses des Antragstellers
• Nachweis des Aufenthaltstitels (falls vorhanden)
• Grundbuchauszug (tulajdoni lap) der Immobilie
• Erklärung über den beabsichtigten Nutzungszweck
• Verwaltungsgebühr in Höhe von 50.000 HUF

Bearbeitungsdauer

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt 30 Tage, kann jedoch bei Nachforderungen auf 45 Tage verlängert werden. In der Praxis beträgt die Bearbeitungsdauer durchschnittlich 3 bis 6 Wochen.

Ablehnungsgründe

Die Genehmigung kann versagt werden, wenn:

• Der Kaufpreis erheblich vom Verkehrswert abweicht
• Sicherheitsbedenken bestehen
• Der Antragsteller keinen nachvollziehbaren Nutzungszweck angeben kann
• Die Immobilie in einem militärischen Sperrgebiet liegt

Verbot landwirtschaftlicher Flächen

Grundsätzliches Erwerbsverbot

Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen (termőföld) durch ausländische natürliche Personen und juristische Personen ist in Ungarn grundsätzlich verboten. Dieses Verbot gilt gleichermaßen für EWR-Bürger und Nicht-EWR-Bürger (mit engen Ausnahmen für EWR-Landwirte, die seit mindestens drei Jahren in Ungarn tätig sind).

Definition landwirtschaftlicher Flächen

Als landwirtschaftliche Flächen gelten alle Grundstücke, die im Kataster (ingatlan-nyilvántartás) als:

• Ackerland (szántó)
• Wiese oder Weide (rét, legelő)
• Weinberg (szőlő)
• Obstgarten (gyümölcsös)
• Wald (erdő)

eingetragen sind. Maßgeblich ist die katasterrechtliche Einstufung, nicht die tatsächliche Nutzung.

Umgehungsverbot

Das Gesetz enthält strenge Umgehungsverbote. Insbesondere ist es unzulässig:

• Landwirtschaftliche Flächen durch eine ungarische GmbH zu erwerben, die von Ausländern kontrolliert wird
• Nießbrauchsrechte (haszonélvezeti jog) oder sonstige dingliche Rechte auf landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer zu begründen
• Treuhandvereinbarungen zum Umgehungszweck zu schließen

Verstöße werden mit der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts und potenziellen Geldbußen geahndet.

Erwerb über eine ungarische GmbH (Kft.)

Vorteile der GmbH-Struktur

Viele Nicht-EWR-Bürger entscheiden sich für den Immobilienerwerb über eine ungarische GmbH (Kft.), da dies mehrere Vorteile bietet:

1. Keine Genehmigungspflicht – Ungarische juristische Personen sind vom Genehmigungserfordernis befreit, auch wenn ihre Gesellschafter Ausländer sind (Ausnahme: landwirtschaftliche Flächen)
2. Steuervorteile – Der Körperschaftsteuersatz in Ungarn beträgt lediglich 9 % (der niedrigste in der EU)
3. Haftungsbeschränkung – Das persönliche Vermögen des Investors ist vom Immobilienvermögen getrennt
4. Übertragbarkeit – Der Verkauf der GmbH-Anteile anstelle der Immobilie kann steuerlich vorteilhaft sein (Vermeidung der Grunderwerbsteuer)
5. Erbschaftsplanung – Die Vererbung von GmbH-Anteilen ist in vielen Fällen einfacher als die Vererbung von Immobilien

Gründung einer Kft.

Die Gründung einer ungarischen Kft. erfordert:

• Stammkapital von mindestens 3.000.000 HUF (ca. 7.500 EUR)
• Gesellschaftsvertrag (társasági szerződés), von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet
• Eintragung im Handelsregister (cégnyilvántartás)
• Bestellung eines Geschäftsführers (ügyvezető), der nicht ungarischer Staatsbürger sein muss

Steuerliche Aspekte

Bei Nutzung einer GmbH-Struktur sind folgende steuerliche Aspekte zu beachten:

Steuerart	Satz	Bemerkung
Körperschaftsteuer	9 %	Auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne
Gewerbesteuer (iparűzési adó)	max. 2 %	Auf den Nettoumsatz, von der Gemeinde festgelegt
Grunderwerbsteuer	4 %	Beim Erwerb durch die GmbH
Dividendensteuer	15 %	Bei Gewinnausschüttung an den Gesellschafter
Umsatzsteuer	27 %	Nur bei gewerblicher Vermietung (mit Optionsmöglichkeit)

Verrechnungspreisrisiken

Bei Transaktionen zwischen der ungarischen Kft. und dem ausländischen Gesellschafter (z. B. Darlehen, Serviceverträge) sind die Verrechnungspreisvorschriften zu beachten. Die Preise müssen dem Fremdvergleichsgrundsatz (szokásos piaci ár) entsprechen.

Markttrends 2026

Preisentwicklung

Der ungarische Immobilienmarkt verzeichnete in den letzten Jahren eine stetige Preissteigerung. Insbesondere in Budapest und den Plattensee-Regionen (Balaton) sind die Preise seit 2020 um durchschnittlich 40–60 % gestiegen. Die Prognosen für 2026 gehen von einer moderateren Steigerung von 5–8 % aus.

Interessante Regionen für ausländische Käufer

• Budapest (Bezirke I., II., V., XII.) – Hohe Wertsteigerung, starke Mietnachfrage
• Balaton (Siófok, Balatonfüred, Tihany) – Saisonale Vermietung, Zweitwohnsitz
• Hévíz / Sárvár – Thermalstädte mit Gesundheitstourismus
• Debrecen – Industriestandort mit BMW-Investition, wachsende Nachfrage
• Sopron – Grenznähe zu Österreich, attraktiv für Pendler

Finanzierung

Nicht-EWR-Bürger erhalten in der Regel keine Hypothekenfinanzierung von ungarischen Banken. Der Immobilienerwerb muss daher in der Regel aus Eigenmitteln oder über ausländische Finanzierungen erfolgen.

Grundbuchverfahren

Eintragung

Nach Abschluss des Kaufvertrags und (bei Nicht-EWR-Bürgern) Erteilung der behördlichen Genehmigung erfolgt die Grundbucheintragung beim zuständigen Grundbuchamt (járási hivatal földhivatali osztály). Die Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von 30 Tagen.

Rangvorbehalt

Zum Schutz des Käufers empfiehlt es sich, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags eine Rangvormerkung (rangsor-feljegyzés) im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese sichert den Käufer gegen zwischenzeitliche Verfügungen des Verkäufers ab.

Praktische Empfehlungen

Due Diligence

Vor dem Erwerb einer Immobilie in Ungarn empfehlen wir dringend:

1. Grundbuchprüfung – Überprüfung aller eingetragenen Rechte, Lasten und Beschränkungen
2. Bauliche Prüfung – Einholung eines technischen Gutachtens (műszaki szakvélemény)
3. Steuerliche Analyse – Optimierung der Erwerbsstruktur unter Berücksichtigung der DBA-Regelungen
4. Rechtliche Beratung – Einschaltung eines im Immobilienrecht erfahrenen ungarischen Rechtsanwalts

Rechtsanwaltliche Begleitung

Das ungarische Recht schreibt vor, dass der Kaufvertrag über Immobilien von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet (ügyvédi ellenjegyzés) werden muss. Dieser Gegenzeichnungspflicht kommt eine wichtige Schutzfunktion zu: Der Rechtsanwalt bestätigt die Identität der Parteien und die Wirksamkeit des Vertrags. Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei allen Aspekten des Immobilienerwerbs in Ungarn.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Für Ihre konkrete Situation kontaktieren Sie uns bitte für ein persönliches Beratungsgespräch.