CSOK Plus und Dörfliches CSOK: Wohnbauförderung in Ungarn 2026

Die ungarische Regierung hat mit dem CSOK Plus (Családi Otthonteremtési Kedvezmény Plus – Familienförderung zur Wohnraumschaffung Plus) und dem Dörflichen CSOK (Falusi CSOK) zwei zentrale Förderprogramme geschaffen, die Familien beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum unterstützen sollen. Ab 2026 gelten erweiterte Regelungen, die wir Ihnen im Folgenden ausführlich darstellen.

Rechtsgrundlage

Die maßgeblichen Rechtsgrundlagen für das CSOK-Plus-Programm bilden die Regierungsverordnung Nr. 16/2016 (II. 10.) über die Familienförderung zur Wohnraumschaffung sowie die nachfolgenden Änderungsverordnungen. Das Dörfliche CSOK ist in der Regierungsverordnung Nr. 17/2019 (III. 11.) geregelt. Diese Verordnungen legen die Anspruchsvoraussetzungen, die Förderhöhen sowie die Rückzahlungsbedingungen im Detail fest.

CSOK Plus: Die wichtigsten Eckpunkte

Anspruchsberechtigte Personen

Das CSOK-Plus-Programm richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind oder an Ehepaare, die sich zur Kindererziehung verpflichten. Die wesentlichen persönlichen Voraussetzungen sind:

• Mindestens einer der Antragsteller muss ungarischer Staatsbürger oder Bürger eines EWR-Mitgliedstaates sein.
• Die Antragsteller müssen über ein geregeltes Einkommen verfügen und dürfen keine Steuer- oder Sozialversicherungsrückstände aufweisen.
• Ein Mindestalter von 18 Jahren ist erforderlich; bei der Kinderverpflichtung darf die Antragstellerin das 40. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.
• Die Antragsteller dürfen in den letzten fünf Jahren keine strafrechtliche Verurteilung im Zusammenhang mit Eigentums- oder Wirtschaftsdelikten erlitten haben.
• Es muss eine Sozialversicherungspflicht von mindestens 180 Tagen innerhalb der letzten zwei Jahre nachgewiesen werden.

Zinsvergünstigte Darlehen

Ein Kernstück des CSOK Plus ist das zinsvergünstigte Wohnbaudarlehen. Die wichtigsten Konditionen im Überblick:

Kinderzahl	Maximale Darlehenssumme	Zinssatz
1 Kind	15 Millionen HUF	3 %
2 Kinder	25 Millionen HUF	3 %
3 oder mehr Kinder	50 Millionen HUF	3 %

Der vergünstigte Zinssatz von 3 % pro Jahr gilt für die gesamte Laufzeit des Darlehens, sofern die Förderbedingungen eingehalten werden. Die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre.

Verwendungszwecke

Die CSOK-Plus-Förderung kann für folgende Zwecke eingesetzt werden:

1. Kauf einer neuen Wohnimmobilie – Der Kaufpreis darf bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten, die nach Region und Gemeindegröße gestaffelt sind.
2. Bau einer Wohnimmobilie – Einschließlich der Kosten für Grundstück und Bauarbeiten.
3. Erweiterung einer bestehenden Wohnimmobilie – Aufstockung oder Anbau, sofern dadurch die Wohnfläche um mindestens einen Raum erweitert wird.

Rückzahlungsbedingungen

Die Rückzahlung des zinsvergünstigten Darlehens unterliegt strengen Bedingungen. Werden die eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt – insbesondere die Kinderverpflichtung –, entfällt die Zinsvergünstigung rückwirkend. In einem solchen Fall wird der Zinssatz auf den marktüblichen Referenzzinssatz angehoben, und die Differenz ist nachzuzahlen.

Bei der Kinderverpflichtung gilt eine Frist von 10 Jahren nach Auszahlung der Förderung. Wird innerhalb dieser Frist die vereinbarte Kinderanzahl nicht erreicht, müssen die folgenden Konsequenzen beachtet werden:

• Anteilige Rückzahlung der nicht rückzahlbaren Förderung
• Zinsanpassung des vergünstigten Darlehens auf Marktniveau
• Verzugszinsen ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit

Dörfliches CSOK (Falusi CSOK)

Konzept und Zielsetzung

Das Dörfliche CSOK richtet sich gezielt an Familien, die in ländlichen Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern Wohneigentum erwerben oder modernisieren möchten. Ziel des Programms ist die Revitalisierung ländlicher Räume und die Bekämpfung der Abwanderung in die Städte.

Förderfähige Gemeinden

Die Liste der förderfähigen Gemeinden wird von der Regierung regelmäßig aktualisiert und umfasst derzeit über 2.500 Ortschaften in ganz Ungarn. Eine vollständige Auflistung ist im Anhang der Regierungsverordnung sowie auf der Webseite des Ungarischen Staatsschatzamtes (Magyar Államkincstár) abrufbar.

Förderleistungen

Das Dörfliche CSOK bietet folgende Förderungen:

• Nicht rückzahlbarer Zuschuss für den Kauf und die Modernisierung bestehender Wohnimmobilien in förderfähigen Gemeinden
• Bei 1 Kind: bis zu 600.000 HUF Zuschuss
• Bei 2 Kindern: bis zu 2,6 Millionen HUF
• Bei 3 oder mehr Kindern: bis zu 10 Millionen HUF
• Kombinierbarkeit mit dem CSOK Plus und weiteren staatlichen Förderprogrammen
• Modernisierungszuschuss für energetische Sanierung, Dachsanierung, Fassadendämmung und ähnliche Maßnahmen

Besondere Bedingungen

Im Vergleich zum CSOK Plus gelten beim Dörflichen CSOK zusätzliche Auflagen:

1. Die Antragsteller müssen sich verpflichten, ihren Hauptwohnsitz für mindestens 10 Jahre in der geförderten Immobilie zu behalten.
2. Die Immobilie darf während der Bindungsfrist nicht veräußert werden, es sei denn, der Erlös wird in eine andere förderfähige Immobilie in einer förderfähigen Gemeinde reinvestiert.
3. Die Modernisierungsarbeiten müssen innerhalb von drei Jahren nach Auszahlung der Förderung abgeschlossen und durch einen Sachverständigen bestätigt werden.

Grundbuchrechtliche Aspekte

Bei der Inanspruchnahme von CSOK-Fördermitteln werden im Grundbuch (Ingatlan-nyilvántartás) verschiedene Eintragungen vorgenommen:

• Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zugunsten des Staates für die Dauer der Bindungsfrist
• Ein Hypothekenrecht (Jelzálogjog) zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts
• Ein Vorkaufsrecht (Elővásárlási jog) des Staates

Diese Eintragungen schränken die freie Verfügungsmacht des Eigentümers über die Immobilie erheblich ein. Eine Löschung ist erst nach Ablauf der Bindungsfrist oder nach vollständiger Rückzahlung der Förderung möglich.

Steuerliche Aspekte

Grunderwerbsteuerbefreiung

Beim Erwerb einer neu gebauten Wohnimmobilie im Rahmen des CSOK Plus kann eine Grunderwerbsteuerbefreiung (Illetékmentesség) beantragt werden. Die Steuerbefreiung gilt für Immobilien mit einem Kaufpreis von bis zu 150 Millionen HUF, sofern alle Fördervoraussetzungen erfüllt sind.

Einkommenssteuerliche Behandlung

Die im Rahmen des CSOK gewährten nicht rückzahlbaren Zuschüsse sind von der Einkommensteuer befreit. Sie werden nicht als Einkommen des Begünstigten gewertet und müssen daher in der jährlichen Einkommensteuererklärung nicht angegeben werden.

Antragstellung

Erforderliche Unterlagen

Für die Antragstellung sind folgende Dokumente vorzulegen:

• Personalausweise aller Antragsteller und Familienangehörigen
• Geburtsurkunden der Kinder
• Eheurkunde oder eingetragene Lebenspartnerschaftsurkunde
• Nachweis über Sozialversicherungspflicht (NAV-Bescheinigung)
• Kaufvertrag oder Baugenehmigung
• Energieausweis der Immobilie
• Grundbuchauszug (nicht älter als 30 Tage)
• Einkommensnachweise der letzten sechs Monate

Verfahrensablauf

Der Antrag wird bei einem von der Regierung zugelassenen Kreditinstitut eingereicht. Das Kreditinstitut prüft die Anspruchsberechtigung und leitet den Antrag an das Ungarische Staatsschatzamt weiter. Die Bearbeitungsdauer beträgt in der Regel 60 bis 90 Tage.

Rechtsanwaltliche Begleitung

Wir empfehlen dringend, bei der Beantragung von CSOK-Fördermitteln rechtsanwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Ein erfahrener Immobilienrechtsanwalt kann sicherstellen, dass:

• Der Kaufvertrag alle förderrechtlich relevanten Klauseln enthält
• Die Grundbucheintragungen korrekt und fristgerecht vorgenommen werden
• Die Bindungsfristen und Verpflichtungen klar verstanden und eingehalten werden
• Bei einer späteren Veräußerung oder Umschuldung die rechtlichen Konsequenzen berücksichtigt werden

Unsere Kanzlei verfügt über umfassende Erfahrung in der Begleitung von CSOK-finanzierten Immobilientransaktionen und steht Ihnen gerne zur Verfügung.