A vendégbefektetői program (Golden Visa) és a tartózkodási jogcímek 2026-ban

Bevezetés

Magyarország 2024 januárjától bevezette az úgynevezett vendégbefektetői vízumot és tartózkodási engedélyt, amelyet a köznyelv „Golden Visa” programként ismer. A jogintézmény normatív alapját a 2023. évi XC. törvény (a továbbiakban: Bernytv.) — vagyis a harmadik országbeli állampolgárok beutazásáról és tartózkodásáról szóló törvény módosítása — teremtette meg. A program kifejezett célja, hogy Magyarország vonzó célponttá váljon a harmadik országbeli befektetők számára, párhuzamosan biztosítva a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás elleni (AML/CFT) garanciákat.

A jelen elemzés a 2026. februári jogállás alapján tekinti át a vendégbefektetői program keretszabályait, a három befektetési jogcímet, a családegyesítési kedvezményeket, valamint az átvilágítási követelmények 2026-ban kialakult szigorúbb gyakorlatát.

A vendégbefektetői vízum és tartózkodási engedély jogszabályi háttere

A Bernytv. vonatkozó rendelkezései

A 2023. évi XC. törvény a vendégbefektetői tartózkodásra vonatkozó rendelkezéseket a 76/A–76/H. §-okban szabályozza. A törvény hatályba lépésekor a végrehajtási kormányrendelet — a 313/2023. (VII. 12.) Korm. rendelet — részletesen meghatározta az egyes befektetési kategóriák értékhatárait, dokumentációs követelményeit és az eljárási határidőket.

A vendégbefektetői vízum a harmadik országbeli állampolgár számára beutazásra jogosít, míg a vendégbefektetői tartózkodási engedély — amennyiben a befektetés a törvényi feltételeknek megfelel — tíz évre kerül kiállításra, és azonos feltételek mellett meghosszabbítható. Lényeges, hogy a tartózkodási engedély birtokosával szemben nem érvényesül a szokásos tartózkodási kötelezettség, azaz a kedvezményezettnek nem kell életvitelszerűen Magyarországon tartózkodnia.

Az idegenrendészeti hatóság szerepe

Az eljárás lefolytatására az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság (OIF) jogosult, amelynek a kérelem elbírálásakor ellenőriznie kell a befektetés teljesülését, a forrás jogszerűségét, valamint a közrendi és nemzetbiztonsági szempontokat. Az OIF a kérelmet a benyújtástól számított harminc napon belül bírálja el — a gyakorlatban azonban a háttérellenőrzések miatt ez az időtartam gyakran kitolódik.

A három befektetési út

A törvény három alternatív befektetési jogcímet kínál. A kérelmezőnek elegendő egyetlen jogcím alapján befektetést teljesítenie.

a) Ingatlanalap-befektetési jegyek: minimum 250 000 euró

A első útvonal szerint a kérelmező legalább kétszázötvenezer euró értékben szerezhet befektetési jegyeket olyan ingatlanalapban, amely a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által nyilvántartásba vett és felügyelt, Magyarország területén lévő ingatlanokba fektet.

Az MNB a vendégbefektetői program céljára elfogadható alapok listáját külön nyilvántartásban vezeti. Az alap befektetési politikájának biztosítania kell, hogy az eszközök legalább meghatározott hányada magyarországi ingatlanokban kerüljön elhelyezésre. A befektetési jegyeket a tartózkodási engedély érvényességi ideje alatt nem lehet elidegeníteni — a törvény a befektetés fenntartási kötelezettségét írja elő a teljes tízéves időszakra.

A gyakorlatban ez az útvonal a leggyakrabban választott, mivel a befektetőnek nem kell közvetlenül ingatlant kezelnie, és az alapkezelő professzionális vagyonkezelést biztosít.

b) Lakóingatlan-vásárlás: minimum 500 000 euró

A második lehetőség szerint a kérelmező legalább ötszázezer euró értékű, tehermentes lakóingatlant vásárol Magyarország területén. A Bernytv. 76/C. § (2) bekezdése kimondja, hogy az ingatlanon nem állhat fenn zálogjog, szolgalmi jog vagy egyéb, a tulajdonjogot korlátozó teher.

Az ingatlanszerzés során az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) szerinti ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. A tulajdonjog bejegyzése megtörténtéig a kérelmező tartózkodási engedély iránti kérelme nem bírálható el érdemben — az OIF az eljárást felfüggeszti, amíg a tulajdonjog bejegyzése jogerősen meg nem történik.

Adózási szempontból az ingatlanszerzés után visszterhes vagyonátruházási illeték fizetendő a 2010. évi XCIII. törvény (Itv.) alapján, általában a forgalmi érték 4%-a. Bizonyos, a vendégbefektetői programhoz kötött struktúrákban azonban az Itv. kedvezményes rendelkezései alkalmazhatók.

c) Közérdekű vagyonkezelő alapítványi hozzájárulás: minimum 1 000 000 euró

A harmadik — és legkevésbé választott — jogcím szerint a kérelmező legalább egymillió euró összegű, vissza nem térítendő hozzájárulást teljesít egy, a 2021. évi IX. törvény alapján létrehozott és működő közérdekű vagyonkezelő alapítvány javára. Az alapítvány tevékenységének Magyarország felsőoktatásához, kutatás-fejlesztéséhez vagy kulturális céljaihoz kell kapcsolódnia.

Tekintettel a visszafordíthatatlan jellegre és a magas összeghatárra, ez az opció elsősorban stratégiai befektetők és mecénások számára releváns.

A tartózkodási engedély jellemzői

Érvényességi idő és meghosszabbítás

A vendégbefektetői tartózkodási engedély tíz évre szól, és — amennyiben a befektetés továbbra is fennáll — azonos feltételekkel meghosszabbítható. Ez az időtartam jelentősen meghaladja a legtöbb európai Golden Visa programban biztosított tartózkodási jogcímek időtartamát.

A szokásos tartózkodási kötelezettség hiánya

A vendégbefektetői tartózkodási engedély birtokosának nem kell életvitelszerűen Magyarországon élnie. Ez a szabályozás lényegesen eltér a legtöbb tartózkodási engedély típustól, amelyek megkövetelik a kérelmező rendszeres fizikai jelenlétét. A kedvezményezett szabadon utazhat, és a tartózkodási engedély schengen-övezeten belüli mozgásra is jogosít (a schengen-szabályok keretein belül).

Hozzáférés a letelepedési engedélyhez

A vendégbefektetői tartózkodási engedély nem vezet automatikusan állandó letelepedési engedélyhez vagy magyar állampolgársághoz. A 2007. évi II. törvény (Áptv.) szerinti honosításhoz a kérelmezőnek a törvényi feltételeket — beleértve a tényleges tartózkodási idő meghatározott mértékét és a magyar nyelv alapszintű ismeretét — önállóan kell teljesítenie.

Családegyesítési kedvezmények

A Bernytv. 76/F. §-a a vendégbefektetői tartózkodási engedély birtokosának közeli hozzátartozói számára egyszerűsített családegyesítési eljárást biztosít. A kedvezmény a következő személyekre terjed ki:

• Házastárs — teljes körű tartózkodási és munkavállalási jog
• Kiskorú gyermek — tartózkodási jog a szülő engedélyének érvényességi idejéig
• A befektető vagy házastársa eltartott szülője — tartózkodási jog bizonyos korlátokkal

A családtag tartózkodási engedélye az alapjogosult engedélyéhez kötődik; annak visszavonása vagy lejárta esetén a családtag engedélye is érvényét veszti, kivéve, ha a családtag önálló tartózkodási jogcímet szerez.

A családegyesítési eljárás mentes a szokásos jövedelemigazolási és lakhatási feltételek alól, amelyeket egyébként a Bernytv. 56–60. §-ai megkövetelnek.

AML-átvilágítási követelmények és a 2026-os szigorítások

Az általános AML-keretrendszer

A vendégbefektetői program elbírálása során az OIF köteles a 2017. évi LIII. törvény (Pmt.) — a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló törvény — szerinti ügyfél-átvilágítást elvégezni. A Pmt. 7–11. §-ai által előírt fokozott ügyfél-átvilágítás automatikusan alkalmazandó, tekintettel arra, hogy a vendégbefektetői kérelem természeténél fogva magas kockázatú ügyleti kategóriába tartozik.

A 2026. évi gyakorlati szigorítások

2026-ban az OIF és az MNB a korábbi évek tapasztalatai alapján jelentősen szigorította a Proof of Funds (forrásigazolás) ellenőrzési gyakorlatát. Az alábbi dokumentumok benyújtása immár de facto kötelezővé vált:

1. Adóigazolás — az eredeti ország adóhatóságának tanúsítványa arról, hogy a befektetésre szánt összeg adózott jövedelemből származik, apostille-lal vagy felülhitelesítéssel ellátva
2. Osztalékhatározat vagy részvény-átruházási szerződés — amennyiben a tőke vállalati osztalékból vagy részesedés értékesítéséből származik, a vonatkozó társasági határozat hiteles másolata
3. Bankszámla-kivonatok — legalább 12 hónapra visszamenőleg, amelyek a tőke felhalmozódásának folyamatát igazolják
4. Ajándékozási szerződés vagy öröklési határozat — amennyiben a tőke ajándékozás vagy öröklés útján keletkezett

Külföldi bankrendszerekből származó tőke sajátos kérdései

A harmadik országbeli bankrendszerekből érkező átutalások esetén az OIF fokozottan vizsgálja, hogy a tőke a devizaszabályoknak megfelelően hagyta-e el az eredeti országot. Amennyiben az adott ország devizakorlátozásokat alkalmaz, az OIF megköveteli a külföldi jegybank vagy hatáskörrel rendelkező hatóság engedélyének bemutatását.

A 2026-os gyakorlat szerint az OIF az alábbi szempontokat is mérlegeli:

• A pénzforgalmi útvonal átláthatósága (közvetítő bankokon keresztüli átutalások dokumentálása)
• A forrás és a kérelmező közötti közvetlen vagy közvetett kapcsolat igazolása
• Politikailag kitett személyek (PEP) státuszának vizsgálata a Pmt. 4. § 18. pontja alapján

A befektetés fenntartási kötelezettsége és ellenőrzése

A befektető a tartózkodási engedély teljes érvényességi ideje — tíz év — alatt köteles a befektetést folyamatosan fenntartani. Az ingatlanalap-befektetési jegyek eladása, a lakóingatlan elidegenítése vagy megterhelése az engedély visszavonásához vezethet.

Az OIF a fenntartási kötelezettség teljesülését évente ellenőrizheti. Az MNB és az ingatlan-nyilvántartási hatóság adatszolgáltatást nyújtanak az OIF részére ennek érdekében. A 2026-ban bevezetett elektronikus adatcsere-rendszer lehetővé teszi, hogy az ingatlanalap-kezelők automatikusan jelezzék, ha egy vendégbefektetői befektetési jegyet a tulajdonos értékesíteni kíván.

Összehasonlítás más európai programokkal

Érdemes megjegyezni, hogy számos EU-tagállam — így Portugália, Görögország, Spanyolország és Málta — is működtet hasonló befektetési célú tartózkodási engedély programokat. A magyar program az alábbi előnyökkel rendelkezik:

• Alacsonyabb belépési küszöb (250 000 euró ingatlanalap-befektetésnél)
• Hosszabb érvényességi idő (10 év vs. az EU átlag 2–5 év)
• Tartózkodási kötelezettség hiánya
• Családegyesítési kedvezmények széleskörűsége

Ugyanakkor a magyar program — szemben például a portugál vagy a máltai rendszerrel — nem biztosít közvetlen utat az állampolgársághoz, és a befektető nem jogosult automatikusan a magyar társadalombiztosítási rendszer teljes körű szolgáltatásaira.

Gyakorlati tanácsok és teendők

A vendégbefektetői program iránti kérelem benyújtása előtt a következő lépések elvégzése javasolt:

1. Jogi átvilágítás — szakértő ügyvéd bevonásával a kérelmező személyes körülményeinek és a befektetés jellegének megfelelő jogcím kiválasztása
2. Forrásigazolás előzetes beszerzése — a szükséges dokumentumok fordíttatása, hitelesíttetése és apostille-lal való ellátása időigényes folyamat
3. MNB-nyilvántartott ingatlanalap kiválasztása — az „a)” útvonal esetén kizárólag az MNB által jóváhagyott alapok jöhetnek szóba
4. Adótanácsadó bevonása — különösen a külföldi jövedelem magyarországi adókötelezettségének és a kettős adóztatás elkerülésének vizsgálatára
5. Devizaszabályozási megfelelőség — az eredeti ország devizahatósági előírásainak előzetes feltérképezése

Záró gondolatok

A vendégbefektetői program Magyarországot az európai befektetési migráció egyik legversenyképesebb célpontjává tette. A program által kínált előnyök — a hosszú érvényességi idő, a tartózkodási kötelezettség hiánya és a családegyesítési kedvezmények — vonzó jogcímet biztosítanak harmadik országbeli befektetők számára.

A 2026-os év ugyanakkor egyértelműen a megfelelőségi kultúra erősítésének jegyében telik: az AML-átvilágítás szigorodása, a forrásigazolási követelmények részletesebb szabályozása és az elektronikus ellenőrzési rendszerek bevezetése jelzi, hogy a jogalkotó a program fenntarthatóságát és az EU-s elvárásoknak való megfelelést helyezi előtérbe.

A befektetési döntés meghozatala előtt elengedhetetlen a szakképzett jogi tanácsadás igénybevétele, amely biztosítja a jogszabályi követelményeknek való maradéktalan megfelelést és a befektetés hosszú távú biztonságát.

A jelen cikk tájékoztató jellegű és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A konkrét ügyek elbírálása egyedi körülményektől függhet, ezért kérjük, forduljon irodánkhoz személyre szabott jogi véleményért.