Adásvételi szerződés és illetékmentesség – Foglaló, ügyvédi ellenjegyzés, tulajdonjog bejegyzés

Bevezetés

Az ingatlan adásvételi szerződés a magyar polgári jog egyik leggyakrabban előforduló és legjelentősebb jogügylete. A szerződő felek számára általában az élet legnagyobb értékű tranzakciójáról van szó, amelynek jogi hibátlansága alapvető fontosságú. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) adásvételre vonatkozó rendelkezései, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) bejegyzési szabályai, valamint az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Illetéktv.) vagyonszerzési illetékre vonatkozó előírásai együttesen határozzák meg az ingatlan-átruházás jogi keretrendszerét.

Jelen tanulmány az adásvételi szerződés megkötésétől a tulajdonjog bejegyzéséig tartó folyamatot tekinti át, különös hangsúlyt fektetve az illetékkedvezmények és illetékmentességek rendszerére.

Az adásvételi szerződés alaki követelményei

Írásbeli forma

Az ingatlan adásvételi szerződésre a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése – figyelemmel a Ptk. 5:38. § (2) bekezdésére – írásbeliséget ír elő. Az írásba foglalás érvényességi kellék, amelynek hiányában a szerződés semmis a Ptk. 6:13. § (1) bekezdése alapján.

Az írásbeli követelmény a Ptk. 6:7. § szerint teljesül, ha a jognyilatkozatot a fél saját kézzel írta és aláírta, vagy ha a jognyilatkozat két tanú által igazolt magánokirat, közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett okirat formáját ölti.

Ügyvédi ellenjegyzés szükségessége

Az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó adásvételi szerződés földhivatali bejegyzéséhez az Inytv. 32. § (3) bekezdése értelmében az okiratnak közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat formáját kell öltenie. A gyakorlatban az ügyvédi ellenjegyzés a bevett forma.

Az ügyvédi ellenjegyzés a 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 46. §-a szerint az ügyvéd nyilatkozata arról, hogy:

• Az okirat megfelel a jogszabályoknak
• A benne foglalt jognyilatkozat a fél akaratának megfelel
• Az ügyvéd a fél személyazonosságát ellenőrizte
• Az okiratot a felek előtte írták alá, vagy aláírásukat előtte sajátjuknak ismerték el

Az ellenjegyző ügyvéd személyes felelőssége áll fenn az okirat jogszerűségéért, amelyből eredő kártérítési igény az Üttv. 10. § és a Ptk. 6:519. § alapján érvényesíthető.

A foglaló jogintézménye

A foglaló fogalma és funkciója

A foglalót a Ptk. 6:185. § szabályozza. A foglaló a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül adott pénzösszeg, amely – a feladat sajátosságainak megfelelően – az ingatlanügyletek körében rendkívül elterjedt biztosítéki eszköz.

A foglaló kettős funkciót tölt be:

1. Biztosítéki funkció: A szerződés teljesítésének ösztönzése mindkét fél oldalán
2. Kártérítési funkció: A szerződésszegés esetén átalány-kártérítésként funkcionál

A foglaló mértéke

A Ptk. nem határozza meg a foglaló kötelező mértékét, az a felek szabad megállapodásának tárgya. A gyakorlatban az ingatlan vételárának 5-10%-a az általánosan elfogadott mérték. A bírói gyakorlat szerint a túlzottan magas foglaló – különösen, ha az meghaladja a vételár 20-25%-át – az érvénytelenség kockázatát hordozza magában, mivel a Ptk. 6:186. § (2) bekezdése alapján a bíróság a túlzott mértékű foglalót mérsékelheti.

A foglaló jogkövetkezményei

A foglaló sajátos jogkövetkezménye a Ptk. 6:185. § (2)-(4) bekezdéseiben szabályozottak szerint:

• Teljesítés esetén: A foglaló a vételárba beszámít
• Ha a szerződés a fogalót adó fél érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg: A foglaló elvész, az a kapott félnél marad
• Ha a szerződés a fogalót kapó fél érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg: A foglaló kétszeres összegét köteles visszafizetni
• Ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős: A foglaló visszajár

Foglaló és előleg elhatárolása

Alapvető fontosságú a foglaló és az előleg közötti különbségtétel. Az előleg nem biztosítéki célú juttatás, hanem a vételár előre fizetett része, amely a szerződés meghiúsulása esetén minden esetben visszajár. A Ptk. 6:185. § (5) bekezdése szerint, ha a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg foglaló jellegét a felek nem kötötték ki kifejezetten, az előlegnek minősül. Ez a vélelem az előleg javára szól, tehát a foglaló jelleg kifejezett szerződéses kikötést igényel.

Az illetékmentesség és illetékkedvezmények rendszere

Az ingatlanszerzés illetéke

Az Illetéktv. 19. § (1) bekezdése szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja – ingatlan szerzése esetén – az ingatlan forgalmi értéke. Az illeték mértéke az Illetéktv. 19. § (1) bekezdése alapján a forgalmi érték 4%-a, lakástulajdon szerzésénél legfeljebb 1 milliárd forint forgalmi értékig.

Illetékmentességek

Az Illetéktv. számos mentességet biztosít, amelyek közül az ingatlanügyletek szempontjából a legfontosabbak:

a) Első lakástulajdont szerző fiatal (35 év alatti) kedvezménye: Az Illetéktv. 26. § (1) bekezdés a) pontja alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az első lakástulajdonát megszerző 35 év alatti személy, amennyiben a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a jogszabályban meghatározott értékhatárt.

b) CSOK-kal érintett lakásszerzés: A családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével történő lakásszerzés az Illetéktv. 26. § (1) bekezdés ia) pontja szerinti mentesség alá eshet.

c) Cserét pótló vétel kedvezménye: Az Illetéktv. 21. § (2) bekezdése szerint, ha a vevő a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül értékesíti korábbi lakástulajdonát, az illeték alapja a megszerzett és az elidegenített lakás forgalmi értékének különbözete. Ez jelentős illetékmegtakarítást eredményezhet.

d) Egyenes ági hozzátartozók közötti átruházás: Az egyenes ági rokonok – szülő, gyermek, nagyszülő, unoka – közötti lakásvásárlás az Illetéktv. 17. § (1) bekezdés p) pontja alapján illetékmentes.

e) Házastársi vagyonmegosztás: A házastársak közötti ingatlanátruházás a házassági vagyonközösség megszüntetése során az Illetéktv. 17. § (1) bekezdés a) pontja alapján mentes az illeték alól.

Az illetékkedvezmény igénylésének módja

Az illetékkedvezmény vagy mentesség igénylése a vagyonszerzési illeték kiszabására irányuló eljárásban történik. A földhivatal az adásvételi szerződés benyújtását követően elektronikus úton értesíti a NAV-ot, amely megindítja az illetékkiszabási eljárást.

Az igénylőnek az adásvételi szerződésben vagy külön nyilatkozatban kell hivatkoznia az illetékmentesség jogcímére, és csatolnia kell az azt alátámasztó dokumentumokat (pl. születési anyakönyvi kivonat az életkor igazolásához, tulajdoni lapok a korábbi lakástulajdon igazolásához).

A tulajdonjog bejegyzés folyamata

Az ingatlan-nyilvántartási kérelem

A tulajdonjog bejegyzését az ingatlanügyi hatósághoz (járási hivatal földhivatali osztálya) benyújtott kérelemmel kell kezdeményezni. A kérelem benyújtásának szabályait az Inytv. 26. §-a határozza meg.

A bejegyzési kérelemhez csatolandó:

• Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés eredeti példánya
• Az illetékkiszabáshoz szükséges adatokat tartalmazó nyilatkozat (B400-as nyomtatvány)
• Igazgatási szolgáltatási díj megfizetésének igazolása (jelenleg 6.600 Ft)

A rangsor elve

Az Inytv. 7. § (1) bekezdése rögzíti a rangsor elvét, amelynek értelmében az ingatlan-nyilvántartásba azonos ingatlanra vonatkozóan bejegyzett jogok sorrendjét a bejegyzés, illetve a széljegyzés alapjául szolgáló kérelmek iktatási időpontja határozza meg. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a korábban benyújtott kérelem elsőbbséget élvez a később benyújtottal szemben.

Az ügyvédi gyakorlatban ezért kiemelt jelentőségű a szerződés mielőbbi benyújtása a földhivatalhoz, hiszen a tulajdonjog bejegyzése a bejegyzés iránti kérelem benyújtásának napjára visszahat (Inytv. 48. §).

Széljegyzés

A kérelem beérkezésével egyidejűleg a földhivatal széljegyet vezet rá a tulajdoni lapra az Inytv. 44/A. § alapján. A széljegy a bejegyzés iránti eljárás megindítását tanúsítja, és figyelmeztetésül szolgál harmadik személyek számára, hogy az ingatlannal kapcsolatban bejegyzési eljárás van folyamatban.

A bejegyzés határideje

A földhivatalnak a bejegyzési kérelmet az Inytv. 26/A. § (1) bekezdése szerint a beérkezéstől számított 30 napon belül el kell intéznie. A gyakorlatban ez az ügyintézési idő a földhivatalok leterheltségétől függően eltérhet, de a jogszabályi határidő betartása az ingatlanügyi hatóság kötelessége.

A szerződéskötés gyakorlati lépései

1. Előzetes tájékozódás

Az ingatlan megvásárlása előtt elengedhetetlen a tulajdoni lap beszerzése és áttanulmányozása. A tulajdoni lap I. része az ingatlan leírását, II. része a tulajdonos(ok) adatait, III. része a terheket tartalmazza. A tulajdoni lap elektronikus úton a www.foldhivatal.hu oldalon, ügyfélkapun keresztül elérhető.

Különösen figyelni kell az alábbi körülményekre:

• Terhek: jelzálogjog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog, elidegenítési és terhelési tilalom
• Tulajdoni arányok: közös tulajdon esetén a tulajdoni hányadok
• Széljegyek: folyamatban lévő bejegyzési eljárások

2. A szerződés tartalmi elemei

Az ingatlan adásvételi szerződésnek a Ptk. 6:215. § és az Inytv. 32. § alapján az alábbi tartalmi elemeket kell tartalmaznia:

• A felek személyes adatai (neve, születési neve, anyja neve, születési helye és ideje, lakcíme, személyi azonosító jele)
• Az ingatlan pontos megjelölése (település, helyrajzi szám, természetben elfoglalt helye)
• A vételár pontos összege és a fizetés ütemezése
• A jogváltozás jogcíme (adásvétel)
• A tulajdonjog bejegyzésére irányuló határozott kérelem
• A felek bejegyzést engedő nyilatkozata (Inytv. 29. §)

3. A vételár megfizetésének biztosítékai

A vételár megfizetése során számos biztosítéki eszköz alkalmazható:

• Ügyvédi letét: A vételár vagy annak egy részének ügyvédi letétbe helyezése, amelyet az ügyvéd a bejegyzési határozat jogerőre emelkedését követően utal át az eladónak
• Banki átutalás ütemezése: A vételár részletekben történő megfizetése, a bejegyzési eljárás előrehaladásával összehangolva
• Jelzálogjog bejegyzése: A vevő javára a teljes vételár megfizetéséig fenntartott eladói jelzálogjog – Ptk. 5:91. §

Különleges esetek

Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan

Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog áll fenn, az adásvétel a haszonélvezeti jogot – főszabályként – nem érinti (Ptk. 5:146. §). A vevő a haszonélvezettel terhelt tulajdonjogot szerzi meg. Amennyiben a haszonélvező hozzájárul a jog törléséhez, azt a szerződésben kifejezetten rögzíteni kell, és a törléshez szükséges nyilatkozatot a földhivatalhoz be kell nyújtani.

Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog fennállása esetén – legyen az jogszabályon vagy szerződésen alapuló – a tulajdonos az elfogadott vételi ajánlatot köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Az elővásárlásra jogosultnak 15 napos határideje van nyilatkozni arról, hogy él-e az elővásárlási jogával. E körben különösen jelentős a Ptk. 6:222. § szerinti szabályozás és az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében a Ptk. 5:81. § (1) bekezdésében biztosított elővásárlási jog.

Összegzés

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése komplex jogi folyamat, amelynek minden egyes lépése gondos odafigyelést és szakértő jogi közreműködést igényel. Az illetékkedvezmények és mentességek rendszere évről évre változhat, ezért az aktuális szabályozás ismerete elengedhetetlen az optimális pénzügyi tervezéshez.

Irodánk teljes körű jogi szolgáltatást nyújt az ingatlan adásvételi ügyletek lebonyolításában, a szerződés előkészítésétől a tulajdonjog bejegyzéséig, beleértve az illetékkedvezmények érvényesítését is.

A jelen cikk tájékoztató jellegű, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A konkrét ügyekben való eligazodáshoz javasoljuk szakképzett ügyvéd felkeresését.