Az új építési törvény 2026: ami az ingatlantulajdonosokat érinti

A magyar építésügyi szabályozás 2026-ban ismét jelentős változásokon megy keresztül. Az építési és az építésfelügyeleti hatósági eljárás egyszerűsítését célzó jogszabály-módosítások a lakásépítők, az ingatlantulajdonosok és a befektetők számára egyaránt relevánsak. Az alábbiakban az építésügyi változások legfontosabb elemeit tekintjük át.

Egyszerűsített engedélyezési eljárás kiterjesztése

A korábbi szabályozás fokozatosan bővítette az ún. egyszerű bejelentéssel végezhető építési tevékenységek körét. 2026-ban a következő munkálatok végezhetők el egyszerű bejelentéssel:

• 300 m² összes hasznos alapterületet meg nem haladó lakóépület építése – továbbra is bejelentési rendszerben, tervező bevonásával
• Lakásbővítés – legfeljebb a meglévő hasznos alapterület 50%-áig
• Napelemes rendszerek telepítése – építési engedély nélkül, bejelentéssel (a korábbi teljesítménykorlát megszűnt)
• Hőszivattyú telepítése – bejelentés nélkül végezhető

Mire kell továbbra is építési engedély?

• 300 m² feletti lakóépületek
• Többlakásos lakóépületek (társasházak)
• Műemlék jellegű vagy helyi védelem alatt álló ingatlanok
• Kereskedelmi és ipari épületek (mérettől függően)

Energetikai előírások szigorodása

Az Európai Unió Épületek energetikai jellemzőiről szóló irányelve (EPBD) nyomán Magyarország is fokozatos energetikai követelményeket vezet be:

Új építésű épületek

2026-tól minden új építésű épületnél érvényesülnie kell a közel nulla energiaigényű épület (nZEB) követelménynek. Ez azt jelenti, hogy az épület energiafelhasználásának jelentős részét megújuló energiaforrásból kell fedezni.

Meglévő épületek felújítása

• A jelentős felújítás (az épület szerkezetének legalább 25%-át érintő) esetén energetikai feltételeknek kell megfelelni
• Az „I” és „J” energetikai besorolású épületek tulajdonosait kiegészítő adatszolgáltatási kötelezettség terheli
• Állami pályázati programok (pl. otthonfelújítási támogatás) elérhetők a korszerűsítéshez

Az e-építési napló és a digitalizáció

Valamennyi, engedélyhez vagy bejelentéshez kötött építési tevékenységnél elektronikus építési naplót (e-építési napló) kell vezetni az ÉTDR (Építésügyi Hatósági Engedélyezési Eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) felületén.

Az e-építési napló:

• Rögzíti a napi munkavégzést, az anyagfelhasználást, a résztvevő szakembereket
• Automatikusan értesíti az építésfelügyeletet
• A hatósági ellenőrzés alapdokumentuma
• A jótállási igények érvényesítésénél kulcsfontosságú bizonyíték

Szomszédos ingatlanok jogai

Az építkezés nem csupán a tulajdonos, hanem a szomszédok jogait is érinti. A leggyakoribb szomszédjogi kérdések:

Szomszédos építkezéssel szembeni fellépés

Ha a szomszédos ingatlanon jogszabálysértő építési tevékenység folyik, a szomszédnak joga van:

1. Az építésfelügyeleti hatóságnál bejelentést tenni – a hatóság helyszíni ellenőrzést végez
2. Birtokvédelmi eljárást indítani a jegyzőnél (pl. építési tevékenységből eredő zavaró zajterhelés, porszennyezés)
3. Polgári pert indítani a birtokháborítás jogcímén

Közös fal és kerítés

A közös határfalra és kerítésre vonatkozó szabályok:

• A közös fal fenntartási költségei a tulajdonosokat fele-fele arányban terhelik
• Közös kerítés építéséhez mindkét fél hozzájárulása szükséges
• Egyetértés hiányában a bíróság dönt

Az ingatlantulajdonosok kötelezettségei

Az ingatlantulajdonos köteles:

• Az ingatlan állagát megóvni és az épületet biztonságos állapotban tartani
• A hatóság által kötelezett építési munkálatokat elvégezni
• A településrendezési terv változásainak eleget tenni (pl. előkert, beépítési százalék)
• A használatbavételi engedélyt megszerezni az építkezés befejezésekor

Fekete építkezés jogkövetkezményei

A jogszabályok szerinti engedély vagy bejelentés nélkül végzett építkezés súlyos következményekkel járhat:

• Építésrendészeti bírság – amely akár milliós nagyságrendű is lehet
• Bontási kötelezettség – a hatóság elrendelheti a jogellenes épületrész elbontását
• Fennmaradási engedély – bizonyos feltételekkel kérelmezhető, de ez nem alanyi jog, és többlet-bírságot von maga után

Gyakorlati tanácsok

1. Minden építkezés előtt tájékozódjon a helyi építési szabályzatról (HÉSZ)
2. Konzultáljon ügyvéddel a szomszédjogi és servitut kérdésekről
3. Az e-építési naplót vezesse naprakészen – ez a jótállási igények alapdokumentuma
4. Napelemtelepítés előtt egyeztessen a hálózati engedélyezővel (HMKE/KÁT státusz)
5. A használatbavételi engedélyt ne mulassza el megszerezni – enélkül az ingatlan értékesítése nehézségekbe ütközhet

Építési joggal, szomszédjoggal vagy ingatlanforgalommal kapcsolatos kérdéseivel forduljon irodánkhoz bizalommal.