Ingatlanszerzés nem EGT-állampolgárként Magyarországon: engedélyezés, korlátok és piaci trendek

Bevezetés

A külföldi természetes személyek magyarországi ingatlanszerzése több évtizede a jogi szabályozás kiemelt területe. Az Európai Gazdasági Térségről (EGT) szóló megállapodás és az uniós csatlakozás óta az EGT-állampolgárok alapvetően szabad ingatlantulajdon-szerzési joggal rendelkeznek Magyarországon, míg a harmadik országbeli állampolgárok számára az 1994. évi LV. törvény (Termőföldtörvény) és a 2013. évi CXXII. törvény (mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény), valamint az általános ingatlan-nyilvántartási és közigazgatási szabályok eltérő feltételrendszert állapítanak meg.

A jelen tanulmány a 2026. évi jogállapot alapján elemzi a nem EGT-állampolgárok ingatlanszerzési lehetőségeit, az engedélyezési eljárás részletszabályait, a mezőgazdasági földszerzési abszolút tilalmat, valamint a Kft.-struktúrán keresztüli ingatlanszerzés adóoptimalizálási előnyeit.

Az EGT- és nem EGT-állampolgárok megkülönböztetése

Az EGT-állampolgárok helyzete

Az Európai Unió alapszabadságai — különösen a tőke szabad mozgása és a letelepedés szabadsága — alapján az EGT-állampolgárok a magyar állampolgárokkal azonos feltételek mellett szerezhetnek ingatlantulajdont Magyarországon. A 2004. évi XXIV. törvény és az azt követő módosítások az uniós csatlakozási átmeneti mentességek lejártát követően (2014. május 1.) teljes szerzési szabadságot biztosítanak.

Kivételt képeznek a mező- és erdőgazdasági földek, amelyek szerzésére az EGT-állampolgárokra is speciális szabályok vonatkoznak — bár némileg enyhébb feltételekkel, mint a harmadik országbeli állampolgárokra.

Nem EGT-állampolgárok: engedélyköteles szerzés

A nem EGT-állampolgárok — azaz valamennyi olyan harmadik országbeli természetes személy, aki nem rendelkezik EGT-tagállam állampolgárságával — magyarországi ingatlant kizárólag hatósági engedéllyel szerezhetnek. Az engedélyezési eljárás jogi alapját a 2013. évi CCXXXVII. törvény (a belügyi igazgatásról szóló törvény egyes rendelkezései) és a fővárosi/megyei kormányhivatalok hatásköri szabályai képezik.

Az engedélyezési eljárás részletszabályai

Az eljáró hatóság

Az ingatlanszerzési engedélyt a fővárosi és megyei kormányhivatal adja ki az ingatlan fekvése szerint illetékes hatáskörben. Budapesti ingatlanok esetén a Budapest Főváros Kormányhivatala jár el.

A kérelem tartalmi követelményei

A kérelmezőnek az alábbi dokumentumokat kell benyújtania:

1. Ingatlanszerzési kérelem — formanyomtatványon, a kérelmező személyi adataival
2. Adásvételi szerződés — ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratba foglalt
3. Személyazonosságot igazoló okmányok hiteles másolata
4. Büntetlen előélet igazolása — a kérelmező állampolgársága szerinti ország hatóságának igazolása (apostille-lal ellátva)
5. A szerzés céljának megjelölése — lakhatás, üdülés, üzleti tevékenység stb.

A hatóság vizsgálati szempontjai

A kormányhivatal a következő szempontok alapján mérlegeli a kérelmet:

• Közérdek vizsgálata — az ingatlanszerzés nem sértheti Magyarország közrendjét, közbiztonságát vagy nemzetbiztonsági érdekeit
• Önkormányzati érdek — a kormányhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjét, aki harminc napon belül nyilatkozhat arról, hogy az ingatlanszerzés önkormányzati érdeket sért-e
• Viszonosság — az eljáró hatóság vizsgálja, hogy az adott harmadik ország biztosít-e viszonos szerzési jogot magyar állampolgároknak

Elbírálási határidő és jogorvoslat

Az eljárási határidő — az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) szerinti sommás eljárásban — nyolc nap, teljes eljárásban hatvan nap. A gyakorlatban az önkormányzati vélemény beszerzése miatt a teljes eljárási határidő irányadó.

Elutasító határozat ellen közigazgatási per indítható a Kp. (2017. évi I. törvény) rendelkezései szerint.

2026-os fejlemények: szigorodó önkormányzati vétójog Budapesten

A 2026-os év kiemelkedő fejleménye, hogy a budapesti kerületi önkormányzatok a korábbiakhoz képest aktívabban élnek a véleménynyilvánítási jogukkal, különösen a védett városrészekben és a stratégiai fejlesztési övezetekben fekvő ingatlanok tekintetében. Az I., V., VI. és VII. kerületi jegyzők számos esetben jeleztek önkormányzati érdeksérelmet, ami az engedélyezési eljárás elhúzódásához vagy a kérelem elutasításához vezetett.

A szigorodó gyakorlat háttere a főváros lakhatási stratégiája és az UNESCO világörökségi területek védelmére vonatkozó kötelezettségvállalások.

Új építésű lakóingatlan vásárlása: jogi garanciák

Előszerződés és foglaló

Az ingatlan-adásvételi előszerződés a Ptk. 6:73. § alapján köti a feleket. A foglaló mértéke — amelyet a Ptk. 6:185. § szabályoz — a gyakorlatban az ingatlan vételárának 5–10%-a. A foglaló jogi természete kettős: a szerződés meghiúsulása esetén a foglaló kettős visszatérítése jár az adó hibájából meghiúsult ügyletnél, míg a vevő hibájából történő meghiúsulás a foglaló elvesztésével jár.

Ütemezett fizetés és építtető-védelmi szabályok

Új építésű ingatlan vásárlása esetén az adásvételi szerződés jellemzően ütemezett fizetési konstrukciót tartalmaz, ahol a vételár részletei az építési készültségi fokhoz kötődnek. A 2009. évi LXXXVIII. törvény (az üzletek működéséről szóló törvény egyes rendelkezései) és a vonatkozó lakásépítési szabályok biztosítják, hogy az építtető bankszámlájára teljesített befizetéseket elkülönített letéti számlákon kezeljék.

A 2026-ban érvényes gyakorlat szerint az ügyvédi letétbe helyezett vételárrészletek kizárólag az építési készültségi igazolásokat követően szabadíthatók fel az építtető javára.

Kellékszavatossági és jótállási igények

Az új építésű lakóingatlanra a Ptk. 6:159–6:167. § szerinti kellékszavatossági szabályok irányadók. A szerkezeti elemekre vonatkozó jótállás a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet alapján legalább tíz évre szól, míg a nyílászárók, gépészeti berendezések tekintetében rövidebb, jellemzően három–öt éves jótállási idő irányadó.

Kft.-alapítás ingatlanportfólió-kezelésre

A gazdasági társaság útján történő szerzés előnyei

Az egyik leggyakoribb megoldás a harmadik országbeli befektetők számára, hogy magyarországi korlátolt felelősségű társaságot (Kft.) alapítanak, és ezen keresztül szerzik meg az ingatlant. A Kft. — mint magyar jogi személy — nem esik ingatlanszerzési engedélyezési kötelezettség alá, amennyiben a többségi irányítást biztosító befolyás a cégnyilvántartásból megállapítható.

A Kft. alapítására a 2013. évi V. törvény (Ptk.) Harmadik Könyv, valamint a 2006. évi V. törvény (Ctv.) rendelkezései az irányadók. A minimális jegyzett tőke három millió forint.

Adóoptimalizálási lehetőségek

A Kft.-struktúra az alábbi adóelőnyöket kínálhatja:

• Értékcsökkenési leírás — az ingatlan bekerülési értéke az 1996. évi LXXXI. törvény (Tao. tv.) 1–2. melléklete szerinti kulcsokkal amortizálható, csökkentve az adóalapot
• ÁFA-visszaigénylés — amennyiben az ingatlanszerzés és -hasznosítás az 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) szerinti adóköteles tevékenységhez kapcsolódik, a felmerült áfa visszaigényelhető (pl. kereskedelmi célú bérbeadás áfa-körbe vonása esetén)
• Alacsony társasági adókulcs — a magyar társasági adó mértéke 9%, amely az EU legalacsonyabb kulcsa
• Osztalékadó — a Kft. tulajdonosának járó osztalék után a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja. tv.) szerinti 15% személyi jövedelemadó és 13% szociális hozzájárulási adó fizetendő, bár a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények ezt módosíthatják

A valós gazdasági jelenlét követelménye

A 2026-os NAV-ellenőrzési gyakorlatban a hatóság fokozottan figyeli, hogy a Kft. rendelkezik-e valós gazdasági jelenléttel (substance) — azaz irodahelyiséggel, alkalmazottakkal vagy megbízásos jogviszonyban álló ügyvezetővel, valamint valós üzleti döntéshozatallal. Az üres „postafiókcégek” alkalmazása a kedvezményes adóstruktúra megtagadásához és adóbírság kiszabásához vezethet.

A mező- és erdőgazdasági földszerzés abszolút tilalma

A tilalom normatív alapja

A 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) kategorikusan kizárja a harmadik országbeli természetes személyek és jogi személyek mező- és erdőgazdasági földszerzését. A tilalom abszolút jellegű: sem a kormányhivatal, sem a bíróság nem adhat felmentést alóla.

Az EGT-állampolgárok számára a földszerzés ugyan elvileg lehetséges, de a Földforgalmi törvény 18. §-a szerinti beszerzési előjog, a helyi földbizottság véleményezési joga és a hatósági jóváhagyási kötelezettség a gyakorlatban rendkívül szűk keretek közé szorítja e lehetőséget.

2026: a kiskapuk bezárása

A hatóságok 2026-ban fokozottan lépnek fel a tilalom megkerülésére irányuló konstrukciók ellen. Az alábbi semmis ügylettípusok ellen a kormányhivatalok és az ügyészségek aktívan fellépnek:

• Színlelt haszonbérleti szerződések — amelyek valójában a tulajdonjog átruházását leplezik (Ptk. 6:92. § szerinti színlelt szerződéstilalom)
• Zsebszerződések — a földforgalmi hatóság jóváhagyása nélkül kötött, magánokiratba foglalt megállapodások
• Közbeiktatott személyek alkalmazása — magyar állampolgár nevére történő vásárlás a külföldi személy javára, amelyek a korábbi törvény szerinti ügyészi fellépésen túl immár büntetőjogi szankciókkal is fenyegetnek

A Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény 349. §-a (gazdasági csalás) és a Földforgalmi törvény büntető rendelkezései alapján a jogsértőkkel szemben jelentős pénzbírság és szabadságvesztés szabható ki.

Gyakorlati útmutató a vásárlási folyamathoz

Az ingatlanszerzés lépései nem EGT-állampolgár esetén

1. Ingatlan kiválasztása és ügyvéd megbízása — kizárólag magyar ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés nyújtható be
2. Adásvételi szerződés aláírása — foglaló megfizetésével, amely az ügyvédi letétbe kerül
3. Engedélykérelem benyújtása — a kormányhivatalhoz, a szükséges mellékletekkel
4. Önkormányzati véleményezés — 30 napos határidő
5. Hatósági döntés — engedélyezés vagy elutasítás
6. Tulajdonjog bejegyzése — az ingatlan-nyilvántartási hatóságnál (földhivatalnál)
7. Illetékfizetés — a visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése

Időbeli tervezés

A teljes folyamat — a szerződéskötéstől a tulajdonjog bejegyzéséig — reálisan három–hat hónapot vesz igénybe, különösen ha az engedélyezési eljárás önkormányzati véleményezéssel bővül. A vevőnek érdemes ezzel az időtartammal kalkulálnia a vételár-ütemezés tervezésekor.

Összegzés

A harmadik országbeli állampolgárok magyarországi ingatlanszerzése engedélyhez kötött, de — a megfelelő jogi előkészítéssel — sikeresen megvalósítható. A 2026-os évben a budapesti önkormányzati vétójog szigorodása és a mezőgazdasági földszerzési tilalom fokozott érvényesítése a jogilag megalapozott, átlátható szerzési konstrukciók fontosságát hangsúlyozza.

A Kft.-struktúra alkalmazása továbbra is hatékony eszköz az ingatlanportfólió-kezelésre és az adóoptimalizálásra, feltéve, hogy a társaság valós gazdasági jelenlétet biztosít és a substance-követelményeknek megfelel.

Irodánk széleskörű tapasztalattal rendelkezik a külföldi befektetők ingatlanszerzési ügyeinek teljes körű lebonyolításában — az engedélyezési eljárástól a cégalapításon át az adóoptimalizálásig.

A jelen cikk tájékoztató jellegű és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A konkrét ügyek elbírálása egyedi körülményektől függhet, ezért kérjük, forduljon irodánkhoz személyre szabott jogi véleményért.